Deux résidences principales dans un couple marié : ce que le Conseil d'État a jugé le 7 juillet 2026, et ce qu'il n'a pas jugé

Elle est locataire d'un appartement à Lyon. Son mari habite à Caluire-et-Cuire, à quelques kilomètres. Mariés sans contrat de mariage, ils déposent chaque année une seule déclaration de revenus, à l'adresse de Caluire-et-Cuire, parce que la loi le leur impose. L'administration en tire une conséquence simple : l'appartement lyonnais est une résidence secondaire, il supporte donc la taxe d'habitation sur les résidences secondaires au titre de 2022 et de 2023. L'épouse conteste, perd devant le tribunal administratif de Lyon, se pourvoit en cassation. Le Conseil d'État lui donne raison sur le principe et tort sur les faits.

Ce que le Conseil d'État a jugé

Le principe tient en une phrase, reprise au point 3 de la décision : la résidence principale, au sens des articles 1407, 1408, 1414 C et 1415 du code général des impôts, « s'apprécie au regard de la situation de chaque contribuable, sans qu'y fasse obstacle la circonstance qu'il soit soumis à une imposition commune à l'impôt sur le revenu ». Le foyer fiscal est une unité de calcul de l'impôt sur le revenu ; il n'est pas nécessairement une unité de logement.

Le Conseil d'État en tire une règle de preuve, dans le prolongement direct de sa décision du 19 novembre 2024 (n° 487770). L'adresse que vous indiquez comme domicile au 1er janvier sur votre déclaration de revenus « constitue l'un des éléments susceptibles d'être pris en compte », mais il ne peut pas être présumé, même sauf preuve contraire, que cette adresse est celle de votre résidence principale pour la taxe d'habitation. Le juge de l'impôt se prononce au vu de l'ensemble des éléments de l'instruction. L'administration ne peut donc pas vous opposer votre déclaration commune comme si elle réglait la question.

Puis la décision rejette le pourvoi. Le tribunal administratif de Lyon n'avait pas présumé que l'adresse de Caluire-et-Cuire était la résidence principale de l'épouse ; il l'avait relevée comme un indice, puis avait examiné les pièces qu'elle produisait : un passeport, une carte grise, un chéquier, des fiches de paye et des avenants à sa police d'assurance habitation. Il avait retenu que ces pièces ne suffisaient pas à établir que le logement lyonnais était sa résidence principale. Le Conseil d'État juge que cette appréciation, souveraine, n'est pas entachée de dénaturation. La contribuable avait donc raison en droit mais a perdu, une fois de plus, sur le terrain de la preuve.

Les conclusions du rapporteur public éclairent le sens de la décision. Il invitait le Conseil d'État à confirmer que rien ne fait obstacle à ce que des époux soumis à imposition commune aient deux résidences principales distinctes, et à retenir que chaque logement doit être apprécié concrètement pour savoir s'il est affecté à l'habitation principale d'au moins l'un des époux. Il relevait aussi que plusieurs tribunaux administratifs avaient rejeté ce type d'argumentation ces dernières années et que le juge de l'impôt garde toute latitude pour se montrer exigeant sur la preuve.

Pourquoi la déclaration commune ne prouve rien

On pourrait penser qu'un couple qui dépose une seule déclaration de revenus, à une seule adresse, a par définition une seule résidence principale. Mais c'est faux : l'adresse unique est une contrainte administrative liée à la nécessité de déclarer une adresse pour la déclaration de revenus, pas un choix de vie en soi.

L'article 6, 1 du code général des impôts soumet les personnes mariées à une imposition commune. Le 4 du même article n'admet des impositions distinctes que dans trois cas : les époux séparés de biens qui ne vivent pas sous le même toit ; les époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés à avoir des résidences séparées ; l'abandon du domicile conjugal, lorsque chacun dispose de revenus distincts. Un couple marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, ou sous un autre régime communautaire, qui vit dans deux logements sans être en instance de divorce est donc obligatoirement soumis à imposition commune. Il ne peut porter qu'une adresse sur sa déclaration. En déduire que les deux époux y résident nécessairement revient à en tirer une conséquence pratique qui n'est pas réelle dans tous les cas.

Le droit civil dit la même chose depuis 1975. L'article 108 du code civil dispose que le mari et la femme « peuvent avoir un domicile distinct sans qu'il soit pour autant porté atteinte aux règles relatives à la communauté de la vie ». L'article 215 du même code, qui oblige les époux à une communauté de vie, n'impose pas la cohabitation permanente. La Cour de cassation l'a rappelé dans un arrêt du 12 février 2014 (première chambre civile, n° 13-13.873, publié au bulletin) : pour des motifs d'ordre professionnel, les époux peuvent avoir un domicile distinct sans que la communauté de vie soit rompue.

Cette situation est plus fréquente qu'on ne le croit : une mutation professionnelle acceptée par un seul des deux, un conjoint expatrié et l'autre resté en France, un enfant scolarisé dans une ville et un emploi dans une autre. J'avais déjà traité une question voisine, celle du couple qui investit en meublé sous des régimes matrimoniaux différents, dans mon article LMNP à deux : mariés, pacsés, concubins ou en indivision, qui déclare quoi ? : le régime matrimonial commande beaucoup plus de choses fiscales qu'on ne l'imagine, et la résidence principale en fait partie.

Taxe d'habitation : le logement du conjoint n'est pas une résidence secondaire

Depuis 2023, la taxe d'habitation ne frappe plus que les résidences secondaires et les autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (dont ceux loués en courte durée). L'article 1407 du code général des impôts, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 février 2026, la rend due « pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal ». La question n'est donc pas de savoir où se trouve la résidence principale du foyer, mais si chaque logement, pris isolément, est affecté à l'habitation principale de quelqu'un.

Lorsque l'un des époux y a sa résidence habituelle et effective, le logement échappe à la taxe. C'est la lecture proposée par le rapporteur public, que la décision du 7 juillet 2026 rend possible sans la formuler en ces termes exacts. Peu importe que l'autre époux s'y rende le week-end.

L'enjeu financier est de plus en plus important. Dans les communes qui y sont autorisées par l'article 1407 ter du même code, le conseil municipal peut majorer de 5 % à 60 % la part communale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Un appartement lyonnais ou parisien tenu pour résidence secondaire peut donc coûter chaque année une cotisation majorée, là où le même appartement reconnu comme résidence principale du conjoint ne coûte rien. La carte de la réglementation ville par ville du Droit d'Investir, à l'adresse ia.ledroitdinvestir.com/reglementation, permet d'obtenir ces renseignements en tapant simplement le nom de votre commune.

Attention : l'article 1407 ter, II, 1° prévoit une solution de « secours » pour ceux qui ne parviendraient pas à faire reconnaître une seconde résidence principale : les personnes contraintes de résider dans un lieu distinct de leur habitation principale pour exercer leur activité professionnelle peuvent obtenir, sur réclamation, le dégrèvement de la majoration pour le logement situé à proximité de leur lieu de travail. Elles restent redevables de la taxe elle-même, mais pas de la majoration. C'est un moyen subsidiaire à ne pas oublier dans une réclamation.

Plus-value de cession : la décision qui compte a été rendue le 15 décembre 2025

C'est ici que la question intéresse le plus les propriétaires, et c'est ici qu'il ne faut pas se tromper de décision. L'exonération de la plus-value de cession de la résidence principale, prévue au 1° du II de l'article 150 U du code général des impôts, n'était pas en cause le 7 juillet 2026. Elle l'était le 15 décembre 2025, dans une décision que le Conseil d'État cite lui-même comme précédent à rapprocher (9e et 10e chambres réunies, n° 496235, mentionnée aux tables).

Les faits sont instructifs. Des époux mariés sous le régime de la communauté universelle vendent en 2014 une maison qu'ils ont fait construire à Saint-Martin. Ils placent la totalité de la plus-value sous l'exonération de la résidence principale. L'administration en remet en cause la moitié : la maison était bien la résidence principale de l'épouse, mais le mari vivait à Toulon depuis la séparation du couple en 2007. Le Conseil d'État approuve. Le bénéfice de l'exonération « est subordonné à la condition que le bien cédé constitue la résidence principale du cédant » ; en cas de pluralité de cédants, cette condition « s'apprécie pour chacun d'entre eux », et l'exonération « ne porte que sur la fraction de plus-value revenant à celui ou ceux des cédants dont le bien constitue la résidence principale au jour de la cession », sans que l'imposition commune y fasse obstacle. Le Conseil d'État précise que le lieu de résidence de chacun s'apprécie à la date de la cession, et non à la date de la séparation.

Cette règle a deux aspects, et il faut les regarder tous les deux.

Le premier est un risque, pour tous les couples propriétaires en commun ou en indivision dont l'un des membres n'habite plus le bien. Si vous vendez un logement commun dont votre conjoint est parti, même sans divorce, même avec une déclaration de revenus toujours commune, la moitié de la plus-value devient imposable : impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % prévu à l'article 200 B du code général des impôts, prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, et surtaxe sur les plus-values élevées au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Sur un bien détenu vingt ans dans une grande ville, le montant se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros, même s'il est possible de bénéficier d'un abattement pour durée de détention. La doctrine administrative maintient une tolérance en cas de séparation ou de divorce, lorsque le logement était occupé par l'ex-conjoint jusqu'à sa mise en vente et que la cession intervient dans un délai normal (Bulletin officiel des finances publiques, BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 250 et suivants) ; elle ne couvre pas le couple qui vit séparément sans procédure et vend des années plus tard.

Le second aspect est une possibilité. Rien, dans l'article 150 U, ne limite à une par foyer le nombre de résidences principales susceptibles d'être exonérées, à la différence de ce que prévoit l'article 973 pour l'IFI. Si chaque époux a sa résidence habituelle et effective dans un logement qui lui appartient en propre, chacun me paraît pouvoir prétendre à l'exonération lors de la vente de son logement. Le tribunal administratif de Paris l'a admis dans un jugement du 27 septembre 2022 (n° 2000393) : une épouse séparée de biens, dont le foyer fiscal déclarait sa résidence principale dans le Vaucluse et dont l'appartement parisien était imposé à la taxe d'habitation comme résidence secondaire, a obtenu l'exonération de la plus-value sur cet appartement en démontrant qu'elle y vivait depuis 2005 : devis de déménagement, factures d'électricité et de gaz sur plusieurs années, bulletins de salaire adressés à Paris, abonnement téléphonique, et pièces établissant que son mari vivait ailleurs. C'est un jugement de première instance dans un contexte de séparation, pas un arrêt de principe sur le couple uni ; je le cite pour son intérêt en termes de preuves à fournir, pas comme une garantie.

La doctrine administrative elle-même connaît l'hypothèse. Le § 60 du BOI-RFPI-PVI-10-40-10 énonce que le logement de fonction de l'un des époux constitue en principe sa résidence principale, mais que l'habitation où résident effectivement et en permanence le conjoint et les enfants peut être regardée comme l'habitation principale du foyer. Le § 30 rappelle que la résidence habituelle est le lieu où le contribuable réside pendant la majeure partie de l'année, et le § 40 qu'en cas de doute, il est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de sa résidence.

Attention : un amendement adopté à l'Assemblée nationale en octobre 2025 subordonnait l'exonération de la résidence principale à une détention d'au moins 5 ans, avec des dérogations. Il n'a pas été retenu : l'article 150 U, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, exonère toujours la résidence principale du cédant au jour de la cession, sans condition de durée. Pas d'affolement donc, mais restez en veille : le projet de loi de finances pour 2027 sera discuté dans quelques semaines et cette exonération est devenue une cible régulière, surtout depuis que certains contribuables ont abusé de l'exonération d'impôt sur la plus-value liée à la revente de la résidence principale.

IFI : un seul abattement en cas d'imposition commune

Le raisonnement ne se transpose pas à l'impôt sur la fortune immobilière, parce que le texte l'exclut. L'article 973, I du code général des impôts accorde un abattement de 30 % sur la valeur vénale de l'immeuble occupé à titre de résidence principale par son propriétaire, puis ajoute : « En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité. » Deux résidences principales réelles dans un couple soumis à imposition commune ne donnent donc qu'un seul abattement, et il faut choisir l'immeuble.

L'imposition commune à l'IFI suit celle de l'impôt sur le revenu, avec une nuance. L'article 964 du même code soumet les couples mariés à une imposition commune, sauf dans les cas prévus aux a et b du 4 de l'article 6 : époux séparés de biens ne vivant pas sous le même toit, ou époux en instance de séparation de corps ou de divorce autorisés à résider séparément. Le cas de l'abandon du domicile conjugal n'y figure pas. Les époux séparés de biens qui vivent réellement dans deux logements déposent donc chacun leur déclaration d'IFI, et chacun peut appliquer l'abattement de 30 % à sa propre résidence principale. Le seuil d'imposition de 1 300 000 € s'apprécie alors par déclaration.

Le régime matrimonial devient ainsi un paramètre fiscal à part entière. Changer de régime pour adopter la séparation de biens ne se décide pas pour l'IFI seul : cela modifie la propriété des biens acquis, les droits du conjoint survivant et la transmission. C'est typiquement une décision qui se prend en consultation, avec le notaire, après avoir chiffré les quatre étapes de la vie du patrimoine, et non simplement après avoir lu un article de presse.

Ce qu'il faut prouver, et avec quoi

La décision du 7 juillet 2026 est avant tout une décision sur la preuve. Les pièces produites par l'épouse lyonnaise ont été jugées insuffisantes ; celles de l'affaire de 2024 s'étaient retournées contre le contribuable, dont les courriers échangés avec son fournisseur de gaz pour le second logement mentionnaient comme adresse postale le premier, qui n'avait pas signalé de déménagement à son employeur et n'avait pas produit de facture de déménagement. Voici ce que je vous invite à vérifier systématiquement.

Les éléments qui emportent la conviction des juges sont ceux qui décrivent une vie, pas une adresse. Le lieu de travail de chacun des époux et la distance qui le sépare de chaque logement. Le lieu de scolarisation des enfants. Les consommations d'eau, d'électricité et de gaz de chaque logement, qui doivent être compatibles avec une occupation permanente, année après année. La date et la facture du déménagement. Les abonnements souscrits pour le logement, internet, téléphone, transports. Les soins médicaux courants reçus à proximité.

Les éléments purement déclaratifs pèsent peu, surtout lorsqu'ils sont antérieurs aux années en litige : l'adresse figurant sur un passeport, une carte grise, un chéquier, l'adresse déclarée à un organisme, la souscription d'une assurance habitation au nom de l'un des époux. Le rapporteur public relevait d'ailleurs que le fait qu'un logement soit assuré au nom d'un contribuable ne renseigne pas sur son caractère principal ou secondaire, et que le bail conclu au nom d'un seul époux n'est pas davantage déterminant.

La cohérence de vos déclarations est le point le plus important, et j'insiste. L'administration dispose de votre déclaration de revenus, de la déclaration d'occupation des locaux prévue à l'article 1418 du code général des impôts, de vos avis de taxe d'habitation, de votre déclaration d'IFI le cas échéant, et des mentions de résidence principale que vous portez dans vos contrats d'assurance et vos actes notariés. Un logement déclaré comme résidence secondaire dans la déclaration d'occupation, assuré comme résidence secondaire et dont la taxe d'habitation majorée a été payée sans réclamation pendant des années sera très difficile à présenter comme une résidence principale le jour de la vente. C'est cette cohérence qu'il faut préparer en amont (il faut toujours tout documenter).

À éviter : revendiquer deux résidences principales pour échapper à la taxe d'habitation sur un pied-à-terre qui n'est occupé que quelques jours par mois. Le rapporteur public le disait sans détour : depuis que la taxe d'habitation ne frappe plus les résidences principales, le juge de l'impôt s'attend à voir se multiplier les tentatives de présenter comme principale une résidence qui ne l'est pas, et il se montre exigeant. Une utilisation temporaire n'est pas une résidence principale, ni pour la taxe d'habitation, ni pour la plus-value (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 40). L'échec coûte des cotisations majorées, des intérêts de retard et, lors d'une vente placée à tort sous l'exonération, un rappel d'impôt sur la plus-value assorti de pénalités.

Ce que je recommande

Un couple qui vit réellement dans deux logements, pour des raisons professionnelles ou familiales, a intérêt à constituer son dossier de preuve dès maintenant et non au moment du contrôle : les consommations, les factures et les abonnements ne se reconstituent pas après coup. Il a aussi intérêt à faire coïncider sa déclaration d'occupation, ses contrats d'assurance et ses réclamations de taxe d'habitation avec cette réalité, faute de quoi chaque document deviendra un indice contraire. Un couple propriétaire en commun d'un logement que l'un des deux a quitté doit, lui, anticiper la vente : le montant de l'impôt sur la moitié de la plus-value, le calendrier de la cession et l'application éventuelle de la tolérance administrative en cas de séparation se vérifient avant de signer le compromis, pas après. Enfin, le régime matrimonial mérite d'être réexaminé lorsque les deux époux ont chacun un patrimoine immobilier et des lieux de vie distincts, puisqu'il commande l'imposition commune ou séparée à l'IFI et pèse sur la transmission.

Mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à des consultations rendues avant que la situation ne se fige et à la rédaction d'actes de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire. Avocat et investisseur, je sais que la résidence principale est le dernier grand espace d'exonération de la fiscalité immobilière française ; c'est précisément pour cela qu'il faut le documenter avec soin.

Vos questions fréquentes

Un couple marié soumis à une déclaration de revenus commune peut-il avoir deux résidences principales ?

Oui. Le Conseil d'État a jugé le 7 juillet 2026 (n° 506653) que la résidence principale s'apprécie au regard de la situation de chaque contribuable, sans que l'imposition commune prévue par l'article 6 du code général des impôts y fasse obstacle. L'adresse portée sur la déclaration de revenus n'est qu'un indice parmi d'autres. Encore faut-il prouver l'occupation habituelle et effective de chaque logement (voir plus haut).

Si mon conjoint et moi vivons dans deux logements, sommes-nous exonérés de taxe d'habitation sur les deux ?

Un logement affecté à l'habitation principale de l'un des époux échappe à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (article 1407 du code général des impôts). La difficulté est probatoire : dans l'affaire du 7 juillet 2026, l'épouse a perdu faute de pièces convaincantes. Le lieu de travail, la scolarisation des enfants et la cohérence de toutes vos déclarations comptent plus que des documents purement déclaratifs.

Lors de la vente d'un bien commun, l'exonération de plus-value s'applique-t-elle en totalité si un seul époux y habite ?

Non. Le Conseil d'État a jugé le 15 décembre 2025 (n° 496235) qu'en cas de pluralité de cédants, la condition de résidence principale s'apprécie pour chacun d'eux et que l'exonération de l'article 150 U du code général des impôts ne porte que sur la fraction de plus-value revenant à celui dont le bien constitue la résidence principale au jour de la cession. La moitié de la plus-value peut donc être imposée.

Deux résidences principales dans un couple donnent-elles droit à deux abattements de 30 % à l'IFI ?

Pas en cas d'imposition commune : l'article 973 du code général des impôts réserve alors l'abattement à un seul immeuble. Les époux ne font l'objet d'impositions distinctes à l'IFI que s'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, ou s'ils sont en instance de divorce ou de séparation de corps et autorisés à résider séparément (articles 964 et 6 du même code).

L'exonération de plus-value sur la résidence principale est-elle soumise à une durée de détention de 5 ans ?

Non, pas à la date de publication de cet article. Un amendement en ce sens avait été adopté à l'Assemblée nationale en octobre 2025, mais l'article 150 U du code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 issue de la loi de finances pour 2026, exonère toujours la résidence principale du cédant au jour de la cession, sans condition de durée. Restez en veille pour le projet de loi de finances pour 2027.

En résumé

La résidence principale s'apprécie époux par époux, même en cas de déclaration de revenus commune, et l'adresse déclarée n'est qu'un indice : c'est ce que le Conseil d'État a jugé le 7 juillet 2026, dans la continuité de sa décision du 19 novembre 2024.

Sur la plus-value, la décision utile est celle du 15 décembre 2025 : l'exonération se calcule cédant par cédant, ce qui rend imposable la moitié de la plus-value d'un bien commun que l'un des époux n'habite plus, et permet à l'inverse à chaque époux de prétendre à l'exonération sur son propre logement s'il y réside réellement. À l'IFI, l'imposition commune ne laisse qu'un seul abattement de 30 %.

Tout repose sur la preuve et sur la cohérence de vos déclarations, à constituer dès aujourd'hui et non au moment du contrôle. Les règles, taux et seuils cités s'entendent au jour de la publication de cet article.

Une consultation avec le cabinet pour analyser votre situation avant une vente, une réclamation ou un changement de régime matrimonial.