Congé pour vendre en indivision : sans l'accord de tous les indivisaires, votre congé est nul

On pourrait penser qu'une indivision fonctionne à la majorité des deux tiers : c'est bien ce que prévoit l'article 815-3 du code civil pour la gestion courante d'un bien indivis. Mais c'est faux dès qu'il s'agit de donner congé pour vendre. Trois héritiers, un appartement loué, un congé signé par deux d'entre eux, et la troisième qui n'a rien signé : le congé est nul, le bail se poursuit, et la vente du logement libre est bloquée pour trois ans.

Ce que la Cour de cassation a jugé le 2 juillet 2026

Par un arrêt du 2 juillet 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 25-13.188), la Cour de cassation censure la cour d'appel de Riom et retient que la délivrance d'un congé pour vendre portant sur un logement indivis exige le consentement de tous les indivisaires.

Les faits sont ceux d'une succession ordinaire. Une maison est donnée à bail en 2012 par deux propriétaires, l'un d'eux décède le 18 août 2019, et ses héritiers viennent à l'indivision. Le 8 janvier 2021, un congé pour vendre à effet au 11 juillet 2021 est signifié au locataire par onze personnes se présentant comme les bailleurs indivis. L'une d'elles, dont le nom figure pourtant sur l'acte, n'avait pas donné son accord.

La cour d'appel de Riom avait écarté la demande de nullité en retenant, d'une part, que ce défaut d'accord aurait seulement entraîné l'inopposabilité de la vente à l'indivisaire restée à l'écart si le locataire avait préempté, d'autre part, que le locataire ne prouvait pas le grief que lui causait la mention erronée de son nom sur le congé. La Cour de cassation censure cette analyse, prononce une cassation partielle et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Lyon.

Ce n'est pas un revirement, et c'est ce qui rend la décision particulièrement intéressante. La troisième chambre civile avait déjà rendu une décision en ce sens le 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.610), dans une affaire où le congé avait été délivré par une seule société civile immobilière, propriétaire indivise du logement avec deux autres personnes. Les juges du fond avaient déduit l'accord de ces deux indivisaires de leur qualité d'associés principaux de la société : la Cour de cassation leur reproche de ne pas avoir constaté le consentement de chaque indivisaire. Le consentement ne se présume pas, il s'établit.

La décision du 2 juillet 2026 va plus loin que celle de 2025, et c'est là que se situe son intérêt pour un bailleur : elle ne se contente pas d'exiger le consentement de tous, elle dit ce qui arrive au congé qui en est dépourvu. Aucun de ces deux arrêts n'est publié au bulletin, mais ils disent la même chose, et le second ferme la discussion sur la sanction.

Pourquoi la majorité des deux tiers ne suffit pas

L'article 815-3 du code civil autorise les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis à effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis, à donner un mandat général d'administration, à vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, et à conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Le même article exige le consentement de tous les indivisaires pour tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition.

Signer un bail d'habitation relève donc bien des deux tiers. Délivrer un congé pour vendre, non, et la raison tient au II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : ce congé vaut offre de vente au profit du locataire lorsque le logement est loué en nu. Le bailleur ne met pas seulement fin au bail, il propose de vendre, à un prix et à des conditions qu'il fixe lui-même, à un acheteur que la loi lui désigne. C'est un acte de disposition, et l'unanimité s'impose.

Attention : la règle s'applique quel que soit le poids de chacun dans l'indivision. Un indivisaire titulaire de 90 % des droits ne peut pas délivrer seul un congé pour vendre. Deux indivisaires sur trois ne le peuvent pas davantage, même s'ils réunissent les deux tiers exigés par l'article 815-3 pour la gestion.

Un congé nul, sans que le locataire ait à démontrer un grief

C'est l'apport le plus opérationnel de l'arrêt du 2 juillet 2026. L'absence d'accord d'un indivisaire ne constitue pas une irrégularité de forme mais un défaut de pouvoir, qualifié d'irrégularité de fond au sens de l'article 117 du code de procédure civile. La différence est considérable pour un bailleur : une irrégularité de forme n'entraîne la nullité que si celui qui l'invoque démontre le préjudice qu'elle lui cause, alors que la nullité tirée d'une irrégularité de fond est prononcée sans que le locataire ait à justifier du moindre grief.

Autrement dit, le locataire n'a rien à prouver. Il lui suffit de relever que l'un des propriétaires indivis n'a pas consenti au congé, et le congé est nul. Je trouve la solution particulièrement sévère et trop protectrice du locataire, alors qu'il n'a aucun grief à faire valoir.

Les conséquences s'enchaînent alors mécaniquement. Le congé nul ne produit aucun effet, donc le bail se poursuit et se reconduit dans les conditions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, soit trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une indivision. La vente du logement libre d'occupation devient impossible avant l'échéance suivante, et un nouveau congé devra être délivré six mois au moins avant cette échéance. Enfin, si un compromis a été signé avec un tiers sur la promesse d'un bien libre, c'est l'engagement du vendeur envers son acheteur qui se trouve compromis.

Voici ce que je vous invite à vérifier systématiquement

La liste exacte des indivisaires. Dans une succession non partagée, elle figure dans l'acte de notoriété et dans l'attestation de propriété immobilière établis par le notaire. Un héritier oublié, un conjoint survivant titulaire de droits en propriété, un enfant d'un premier lit : un seul nom manquant suffit à invalider le congé.

Le consentement écrit de chacun, obtenu avant la notification. Soit tous les indivisaires signent le congé, soit ceux qui ne signent pas donnent mandat à l'un d'eux. Ne comptez pas sur une preuve indirecte : la décision du 23 janvier 2025 a précisément censuré une cour d'appel qui avait déduit l'accord de la qualité d'associé. Il faut un écrit, daté, antérieur au congé (il faut toujours tout documenter).

Un mandat exprès, et non un mandat général. L'article 1988 du code civil prévoit que le mandat conçu en termes généraux n'embrasse que les actes d'administration, et que le mandat doit être exprès s'il s'agit d'aliéner. Conséquence directe : un mandat de gestion locative confié à une agence ne couvre pas le congé pour vendre, et le mandat général d'administration prévu par l'article 815-3 non plus. Le mandat doit viser le congé pour vendre, le prix et les conditions de la vente. L'affaire jugée le 23 janvier 2025 en donne l'illustration exacte : l'assemblée générale de la société civile immobilière avait donné pouvoir de conclure, de signer et de résilier les baux, et cela ne valait pas pouvoir de vendre.

Le délai et la forme. Le congé doit parvenir au locataire six mois au moins avant le terme du bail, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception, pas de l'envoi. En tant qu'avocat, je vous recommande la délivrance du congé par commissaire de justice pour éviter les contestations sans fin sur les problèmes de délai et de preuve pour les lettres. Je rappelle que les actes des commissaires de justice font foi jusqu'à inscription de faux, et qu'ils sont donc très très solides.

Le contenu. Le congé pour vendre indique le prix et les conditions de la vente projetée, reproduit les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et comporte la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire, dont le contenu est fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017. Le locataire dispose de deux mois pour accepter l'offre, portés à quatre mois s'il recourt à un prêt.

La situation du locataire âgé. L'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de proposer un relogement au locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond, sauf lorsque le bailleur remplit lui-même une condition d'âge ou de ressources. Sous la rédaction antérieure du texte, la Cour de cassation avait décidé, le 16 septembre 2009 (pourvoi n° 08-13.701), que des bailleurs indivis étaient dispensés de l'offre de relogement dès lors que certains d'entre eux atteignaient l'âge alors requis. La transposition de cette solution à la rédaction actuelle me paraît devoir être vérifiée dossier par dossier avant de s'en prévaloir.

À éviter : faire signer le congé par un seul indivisaire pour tenir le délai des six mois, en comptant régulariser ensuite. La qualification d'irrégularité de fond retenue le 2 juillet 2026 rend cette stratégie très hasardeuse. Mieux vaut décaler le congé d'une échéance que d'en délivrer un que le locataire fera annuler.

Les congés déjà délivrés

Depuis la décision du 23 janvier 2025, la position de la Cour de cassation est connue, et celle du 2 juillet 2026 en durcit la sanction. Tout congé pour vendre délivré sur un bien indivis et qui n'a pas encore produit son effet a besoin d'être réexaminé, pièce en main : qui a signé, qui avait pouvoir de signer, et sur quel écrit.

En tout état de cause, le silence du locataire ne vaut pas validation. Rien ne l'oblige à contester le congé dès sa réception : il soulèvera la nullité le jour où le bailleur demandera son départ, c'est-à-dire au pire moment pour le vendeur, lorsque l'acheteur attend la libération du logement.

Ce que coûte une vente décalée, et les leviers qui restent

Un congé annulé, ce sont trois années de plus de taxe foncière, de charges de copropriété non récupérables et d'assurance, pour un bien que vous vouliez vendre. C'est la partie visible du coût.

Du côté de la plus-value, le retard est plus neutre qu'on ne l'imagine, et c'est utile à savoir avant de céder à la précipitation. La plus-value immobilière des particuliers est imposée au taux de 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec un abattement pour durée de détention de 6 % par an de la 6e à la 21e année puis 4 % la 22e année pour l'impôt, et de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année et 9 % par an ensuite pour les prélèvements sociaux : exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention, de prélèvements sociaux à 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, en application de l'article 1609 nonies G du code général des impôts. Trois ans de détention supplémentaires font donc mécaniquement progresser l'abattement.

Pour un bien recueilli dans une succession, le calcul est souvent moins lourd qu'attendu. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, et le délai de détention court à compter de la date d'ouverture de la succession, c'est-à-dire du décès. Sur un logement hérité il y a peu, la plus-value taxable est fréquemment faible : le coût réel du blocage se situe alors dans les charges et dans le prix de vente, pas dans l'impôt. Bien sûr, en revanche, le retard est très pénalisant si les vendeurs ont eux-mêmes besoin des fonds pour acheter un bien immobilier, ce qui peut faire capoter leur projet.

Reste le levier le plus intéressant, et il est fiscal. Lorsqu'un indivisaire refuse la vente, racheter sa quote-part plutôt que de vendre à un tiers change complètement le traitement de l'opération. Les licitations et les partages de biens dépendant d'une succession ou d'une communauté conjugale qui interviennent au profit des membres originaires de l'indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants, de leurs descendants ou de leurs ayants droit à titre universel échappent à l'imposition des plus-values immobilières, et relèvent du droit de partage prévu au II de l'article 750 du code général des impôts, dont le taux normal est de 2,5 %, et non des droits de mutation à titre onéreux applicables à une vente ordinaire. Un rachat entre héritiers coûte donc nettement moins cher qu'une vente à l'extérieur, et il débloque la situation sans attendre une échéance de bail. Faites chiffrer l'opération complète par votre notaire avant de vous décider.

Si le bail se poursuit et que vous relouez plus tard, le loyer que vous pourrez demander dépendra de votre commune, entre encadrement des loyers et plafonnement à la relocation. La carte de la réglementation ville par ville du Droit d'Investir permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune.

Sortir du blocage quand un indivisaire refuse

L'article 815-5-1 du code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits d'exprimer devant notaire leur intention de vendre le bien indivis. Le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires, et à défaut d'accord de leur part, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente intervient alors par licitation. Cette procédure est écartée dans plusieurs situations, à vérifier avec votre notaire avant de l'engager.

L'article 815 du code civil dispose que nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : l'action en partage reste ouverte à tout indivisaire, avec licitation du bien s'il ne peut pas être commodément partagé. Elle aboutit, mais les délais se comptent en années.

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes a élargi les cas dans lesquels un indivisaire peut solliciter du juge l'autorisation de vendre seul, sur le fondement de l'article 815-6 du code civil, lorsque la mesure est justifiée par l'urgence et l'intérêt commun. En revanche, le mécanisme permettant aux deux tiers de décider la vente devant notaire, sans juge, a été réservé à la Corse : le droit commun reste celui de l'unanimité, avec passage devant le tribunal lorsqu'elle fait défaut.

Enfin, d'après mon expérience, le rachat amiable de la quote-part de l'indivisaire opposé au projet est de loin la voie la plus rapide, et c'est aussi la moins coûteuse fiscalement. La discussion porte sur la valeur de la part, et elle se prépare avec une évaluation sérieuse du bien, occupé et libre.

Le sujet dépasse d'ailleurs le seul congé : dès que plusieurs personnes détiennent ensemble un logement loué, la question de savoir qui déclare quoi et qui signe quoi se pose à chaque étape, et j'y ai consacré un article sur la location meublée détenue à deux, en couple, en indivision ou après un pacte civil de solidarité.

Ce que cela change dans la rédaction de vos actes

Un congé pour vendre annulé n'est pas un incident de procédure, c'est une vente reportée de trois ans. Or ce contentieux est évitable lors de la rédaction, et il se prépare bien avant le congé : dans le recueil écrit du consentement de chaque indivisaire, et dans le mandat donné à celui qui signera, qui doit être exprès et viser la vente. Les nouveaux contrats types applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 sont l'occasion de reprendre vos modèles, et j'ai détaillé ce qu'ils changent dans mon article sur le décret du 6 juillet 2026.

Mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.

Vos questions fréquentes

Un indivisaire majoritaire peut-il délivrer seul le congé pour vendre ?

Non. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire lorsque le logement est loué en nu, ce qui en fait un acte de disposition au sens de l'article 815-3 du code civil. L'unanimité est exigée, quel que soit le poids de chacun : un indivisaire détenant 90 % des droits ne peut pas délivrer seul ce congé, et deux indivisaires sur trois ne le peuvent pas davantage.

Un mandat donné à l'un des indivisaires suffit-il pour signer le congé ?

Seulement s'il est exprès. L'article 1988 du code civil prévoit que le mandat conçu en termes généraux ne couvre que les actes d'administration et que le mandat doit être exprès pour aliéner. Un mandat de gestion locative, ou le mandat général d'administration de l'article 815-3, ne suffit donc pas : le mandat doit viser le congé pour vendre, le prix et les conditions de la vente.

Que devient le bail lorsque le congé pour vendre est annulé ?

Il se poursuit. Le congé nul ne produit aucun effet, et le bail se reconduit dans les conditions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, soit trois ans lorsque le bailleur est une personne physique ou une indivision, six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. Il faut alors délivrer un nouveau congé, régulier cette fois, six mois au moins avant l'échéance suivante.

Peut-on vendre le logement occupé, à l'occasion d'un refus d'un indivisaire, sans délivrer de congé ?

La vente occupée évite le congé et le droit de préemption du locataire, qui est attaché au congé pour vendre par le II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Mais elle ne règle pas le blocage : vendre le bien indivis reste un acte de disposition, donc soumis à l'accord de tous. Et l'acheteur reprend le bail en cours, ce qui se traduit par une décote.

Le congé pour reprise obéit-il à la même règle que le congé pour vendre ?

La décision du 2 juillet 2026 porte sur le congé pour vendre, et son raisonnement repose sur l'offre de vente que ce congé contient (voir plus haut). À ma connaissance, la Cour de cassation ne s'est pas prononcée dans les mêmes termes sur le congé pour reprise. La prudence commande de recueillir l'accord écrit de tous les indivisaires dans les deux cas.

En résumé

• Le congé pour vendre un logement indivis exige le consentement de tous les indivisaires : la majorité des deux tiers de l'article 815-3 du code civil vaut pour la gestion et pour la signature du bail, pas pour un acte de disposition, et le congé en est un puisqu'il vaut offre de vente.
• L'absence d'accord d'un seul indivisaire est un défaut de pouvoir, donc une irrégularité de fond : le congé est annulé sans que le locataire ait à démontrer un grief, le bail se poursuit trois ans et la vente libre est bloquée.
• Avant toute notification : la liste complète des indivisaires tirée des actes du notaire, le consentement écrit de chacun ou un mandat exprès visant la vente, et le respect du délai de six mois, du prix annoncé et de la notice d'information.

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