Nouveaux contrats types de location au 1er octobre 2026 : ce que le décret du 6 juillet 2026 change pour le bailleur

On pourrait penser qu'un décret qui ajoute au bail une ligne « numéro de téléphone portable (facultatif) » ne mérite pas qu'on s'y arrête. Mais c'est faux : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet 2026, réécrit entièrement la clause résolutoire du contrat type de location et y introduit la servitude de résidence principale issue de la loi Le Meur. Pour un bailleur qui signe un bail après le 1er octobre 2026, ce sont deux modifications de fond, et l'une d'elles peut lui coûter jusqu'à 100 000 € d'astreinte s'il ne l'anticipe pas.

Le texte modifie les deux annexes du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : l'annexe 1, contrat type de location ou de colocation de logement nu, et l'annexe 2, contrat type de location ou de colocation de logement meublé. Voici ce que je vous invite à vérifier avant de signer votre prochain bail.

Le calendrier, à retenir tout de suite

L'article 3 du décret fixe la date d'entrée en vigueur : l'article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. L'article 2, qui ne concerne pas le bail, entre en vigueur le 1er janvier 2027.

Le décret est muet sur les baux déjà en cours. Il ne prévoit ni application immédiate, ni obligation de signer un avenant. La lecture qui en découle est que vos baux actuels restent régis par le contrat type antérieur tant qu'ils ne sont pas renouvelés, mais je précise qu'il s'agit d'une interprétation par déduction, et non d'une disposition écrite du décret.

Attention : le texte vise les contrats « conclus ou renouvelés ». Il ne dit rien de la reconduction tacite, qui n'est juridiquement pas un renouvellement. Si vous laissez un bail se reconduire tacitement en octobre 2026, ne considérez pas pour autant qu'il est passé sous le nouveau contrat type. Ce point n'est pas tranché par le texte et je le signale comme incertain.

La clause résolutoire n'est plus une option du contrat type

C'est la modification la plus importante, en théorie, en pratique cela reste à voir.

Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. La clause, jusque-là facultative, est imposée.

Le contrat type réglementaire, lui, n'avait pas été mis à jour. Dans sa version de 2015, son VIII présentait la clause résolutoire comme une rubrique facultative, entre crochets, regroupant l'ensemble des motifs. Un bailleur qui a repris le modèle officiel depuis 2023 a donc pu signer, en toute bonne foi, un bail dépourvu de la clause que la loi impose.

Le nouveau VIII sépare deux situations. La première est une clause impérative : le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie, la clause ne produisant effet que six semaines après la date d'un commandement de payer demeuré infructueux. La seconde, introduite par « le cas échéant » et placée entre crochets, regroupe les motifs facultatifs.

Attention : si votre bail actuel ne comporte pas de clause résolutoire, la loi ne dit pas ce qu'il advient. L'article 24 ne prévoit aucune sanction, aucun mécanisme de clause réputée écrite, et je n'ai connaissance d'aucune décision de la Cour de cassation ayant tranché la question. La conséquence pratique, elle, est certaine : sans clause, la résiliation ne s'acquiert pas de plein droit, il faut demander au juge de la prononcer, et celui-ci apprécie alors la gravité du manquement. C'est plus long, plus coûteux et beaucoup moins prévisible. Et gardez à l'esprit que, même lorsque la clause figure au bail, c'est le juge qui constate la résiliation et ordonne l'expulsion.

Six semaines, mais pas pour tous vos baux

Le délai de six semaines après commandement de payer n'est pas une nouveauté du décret : il figure à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 29 juillet 2023, la loi du 27 juillet 2023 l'ayant substitué au délai de deux mois. Le décret ne fait que l'inscrire enfin dans le contrat type.

La précision utile porte sur les baux antérieurs. La Cour de cassation, saisie pour avis, a considéré le 13 juin 2024 que ces dispositions n'ont pas eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Un bail signé avant le 29 juillet 2023 dont la clause stipule deux mois reste donc soumis à ce délai de deux mois.

Concrètement, un bailleur dont le parc a été constitué avant 2023 travaille aujourd'hui avec deux régimes différents selon la date de signature du bail. Signer ou renouveler sur le nouveau contrat type fait gagner deux semaines sur la chronologie d'un impayé. Ce n'est pas spectaculaire, mais rapporté à une procédure d'expulsion qui se compte en mois, cela compte.

Un mot sur ce que le décret ne change pas de ce côté. Le juge conserve la faculté d'accorder des délais de paiement, y compris d'office, dans la limite de trois ans, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. En revanche, depuis la loi du 27 juillet 2023, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais n'est plus automatique : elle suppose que le juge en soit saisi par l'une des parties.

La servitude de résidence principale entre dans le bail

C'est la partie du décret qui appelle le plus de vigilance, parce qu'elle articule le bail avec une police administrative que le bailleur ne maîtrise pas.

L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, permet au règlement du plan local d'urbanisme de délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette délimitation n'est ouverte qu'aux communes où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, ou dans lesquelles les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d'immeubles à usage d'habitation. La même loi a par ailleurs durci les obligations de performance énergétique, un point que j'ai traité dans un article consacré au DPE en location courte durée.

Le décret en tire deux conséquences dans le contrat type.

La première est une clause d'information, ajoutée au B du II, consacré à la destination des locaux. Lorsque le logement est soumis à cette obligation, le bail indique qu'il est à usage exclusif de résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La seconde est un nouveau motif facultatif de clause résolutoire : le non-respect, par le locataire, de l'obligation d'occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale. Le décret précise que, dans ce cas, la clause ne peut produire effet qu'à l'expiration d'un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme. Ce délai n'est pas précisé par le décret : il est fixé par le maire, sans pouvoir excéder un an, et peut être prorogé d'une durée qui ne peut elle non plus excéder un an.

Pourquoi ce point intéresse directement votre patrimoine : l'article L. 481-4 du code de l'urbanisme permet au maire de mettre en demeure le propriétaire du logement ou, le cas échéant, le locataire, et d'assortir cette mise en demeure d'une astreinte qui ne peut dépasser 1 000 € par jour de retard, dans la limite d'un montant total de 100 000 €. Vous pouvez donc être visé personnellement en raison d'un usage décidé par votre locataire, par exemple une mise en location du logement sur une plateforme de courte durée. Les requalifications de ce type et leurs conséquences font l'objet d'un article distinct sur les risques du contournement de la réglementation.

À éviter : signer un bail portant sur un logement situé dans un secteur de servitude sans stipuler la clause résolutoire correspondante. Elle est facultative, ce qui veut dire que si vous ne l'écrivez pas, elle n'existe pas. Vous restez exposé à l'astreinte du maire sans disposer du levier contractuel qui vous permettrait de faire cesser l'usage à l'origine du manquement.

Reste à savoir si votre bien est concerné, ce qui dépend entièrement d'une décision locale. Le Droit d'Investir, grâce à sa carte de la réglementation ville par ville, permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune, et le nombre de communes répertoriées augmente sans cesse, la France en comptant environ 36 000.

Le numéro de téléphone portable, facultatif des deux côtés

Le décret insère la mention « numéro de téléphone portable (facultatif) » à deux endroits de la rubrique consacrée à la désignation des parties : sur la ligne du bailleur et sur celle du ou des locataires. L'administration indique dans la notice du décret que cette insertion vise à joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives.

Le mot « facultatif » est dans le texte, et il vaut dans les deux sens. Vous ne pouvez pas conditionner la signature du bail à la communication de ce numéro, et le locataire ne peut pas davantage exiger le vôtre. C'est une mention de plus à renseigner, pas une nouvelle obligation. J'avais déjà prévu une telle possibilité dans mes baux avec un article spécifique sur la communication entre les parties, le législateur semble entrer dans le 21ème siècle...

Ce que le décret ne change pas

Trois précisions pour éviter des inquiétudes inutiles.

La substitution, dans le chapeau des deux annexes, de la référence à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation par la référence à l'article L. 831-1 est un simple toilettage de recodification. Ces articles concernent les logements conventionnés ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, exclus du champ du contrat type, et la recodification date de 2019.

L'article 2 du décret n'a aucun effet sur votre bail. Il corrige des erreurs matérielles d'un décret du 12 février 2026 relatif aux impayés de dépense de logement pour les bénéficiaires des aides personnelles au logement, et adapte le dispositif à Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon.

Enfin, le décret ne modifie ni la notice d'information annexée au bail, ni le dossier de diagnostic technique. Je signale toutefois que la notice reprend le régime de la clause résolutoire, et que le décret ne prévoit aucune mise à jour corrélative de l'arrêté du 29 mai 2015 qui en fixe le contenu.

Ce que je vous invite à faire d'ici le 1er octobre 2026

Quatre vérifications, dans cet ordre :

1. Ressortir vos baux signés depuis le 29 juillet 2023 et contrôler qu'ils comportent bien une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement. C'est le point où le décalage entre la loi et l'ancien contrat type a fait le plus de dégâts silencieux.
2. Relever, pour chaque bail, le délai stipulé dans la clause : deux mois ou six semaines. Vous saurez ainsi, lot par lot, sur quelle chronologie vous travaillez en cas d'impayé.
3. Vérifier le plan local d'urbanisme des communes où vous détenez du neuf, pour identifier une éventuelle servitude de résidence principale, et stipuler la clause résolutoire correspondante dans les baux à venir.
4. Profiter de cette relecture pour contrôler la clause d'indexation, dont l'oubli se paie cher et se prescrit vite, comme je l'ai détaillé dans un article consacré à la révision annuelle du loyer.

Un dernier mot de méthode. Le contrat type est une base réglementaire, pas un bail gravé dans le marbre. Il fixe les mentions obligatoires ; il ne rédige pas pour vous les clauses facultatives, et ce sont précisément celles-ci, ici la clause résolutoire de résidence principale, qui font la différence le jour où un manquement survient. C'est la raison pour laquelle je consacre l'essentiel de mon activité à la rédaction d'actes plutôt qu'au traitement du litige une fois qu'il est né, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.

Vos questions fréquentes

À partir de quand dois-je utiliser le nouveau contrat type de location ?

L'article 1er du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Un bail signé le 30 septembre 2026 relève encore du contrat type antérieur, un bail signé le 1er octobre 2026 relève du nouveau. Le décret ne prévoit ni régime transitoire, ni obligation d'avenant pour les baux déjà en cours.

Mon bail actuel ne contient pas de clause résolutoire : que se passe-t-il ?

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que tout contrat de bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Le texte ne dit pas ce qu'il advient du bail qui n'en comporte pas, et je n'ai connaissance d'aucune décision de la Cour de cassation ayant tranché ce point. En pratique, en l'absence de clause, le juge peut apprécier la gravité du manquement, mais dans tous les cas, c'est le juge qui doit constater la résiliation et ordonner l'expulsion, même en présence d'une clause dite de résiliation « de plein droit ». Ne commettez pas cette erreur de penser que la résiliation de plein droit vous dispense de l'intervention du juge !

Le délai de six semaines s'applique-t-il à mes baux en cours ?

Non, si votre bail stipule un délai de deux mois. La Cour de cassation, saisie pour avis, a considéré le 13 juin 2024 que le passage de deux mois à six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023 n'a pas eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Le délai contractuel continue donc de s'appliquer tant que le bail n'est pas renouvelé.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale, et mon logement est-il concerné ?

L'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, créé par la loi du 19 novembre 2024, permet au règlement du plan local d'urbanisme de délimiter des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. La commune doit être soumise à la taxe annuelle sur les logements vacants ou compter plus de 20 % de résidences secondaires. Seul le plan local d'urbanisme de votre commune permet de savoir si votre bien est situé dans un tel secteur.

Puis-je ajouter au bail une clause résolutoire pour d'autres manquements du locataire ?

Oui, mais attention : l'article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause de résiliation de plein droit fondée sur un motif autre que le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs, les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, lorsque le logement y est soumis, le non-respect de l'obligation d'occupation exclusive à titre de résidence principale. Il est donc légal de prévoir d'autres clauses de résiliation mais elles ne peuvent pas jouer de plein droit et font l'objet d'un débat devant le juge. Ce sujet très méconnu est traité dans mes baux.

En résumé

• Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s'applique aux baux d'habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas modifiés, et le sort de la reconduction tacite n'est pas réglé par le texte.
• La clause résolutoire pour impayé de loyer, de charges ou de dépôt de garantie devient une clause fixe du contrat type, avec le délai de six semaines après commandement. Les baux antérieurs stipulant deux mois conservent ce délai, selon l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024.
• Lorsque le logement relève de la servitude de résidence principale de l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, le bail doit le mentionner, et la clause résolutoire correspondante reste facultative : ne pas la stipuler vous prive de tout levier contractuel alors que le maire peut vous mettre en demeure sous astreinte, jusqu'à 1 000 € par jour et 100 000 € au total.

Les délais, montants et références cités s'entendent au jour de la publication de cet article. Si vous signez un bail après le 1er octobre 2026, ou si vous détenez un logement neuf dans une commune susceptible d'avoir instauré une servitude de résidence principale, sécuriser votre bail avec un contrat conforme vaut mieux que de découvrir la clause manquante le jour du manquement.