Amortissement en location meublée : ce que le rapport de Courson pourrait vraiment changer pour votre fiscalité

Dix millions d'euros de patrimoine locatif, 600 000 euros de loyers annuels, 200 000 euros de charges : et pas un euro d'impôt. C'est l'exemple que la Direction de la législation fiscale a fourni à la commission d'enquête parlementaire sur la fiscalité des ménages les plus aisés, pour illustrer la puissance de l'amortissement en location meublée. Avec 400 000 euros d'amortissement annuel, ce loueur en meublé neutralise la totalité des 248 800 euros d'impôt et de prélèvements sociaux qu'il aurait acquittés en location nue. Cet exemple figure noir sur blanc dans le rapport n° 3056, adopté le 8 juillet 2026, dont le rapporteur est Charles de Courson. Attention : ce document est conçu pour nourrir le débat budgétaire de l'automne. Si vous êtes loueur en meublé au régime réel, LMNP ou LMP, voici ce que dit réellement ce rapport, ce qu'il pourrait changer pour vos amortissements déjà comptabilisés, et les précautions que je vous recommande de prendre dès maintenant.

Un rapport parlementaire qui cible l'amortissement du meublé

Le tome I du rapport n° 3056 consacre une partie spéciale à l'amortissement en location meublée, classé parmi les « dispositifs fiscaux susceptibles de réduire significativement l'imposition des ménages les plus aisés », pour ne pas dire les « riches ». Le constat du rapporteur est connu des praticiens : le régime réel des bénéfices industriels et commerciaux permet d'amortir jusqu'à environ 80 % du prix d'acquisition d'un bien, frais de notaire et d'agence inclus, auxquels s'ajoutent la totalité du mobilier et des travaux. Le rythme d'amortissement, déterminé par composants, est en pratique choisi par le contribuable et son expert-comptable, à des taux « souvent plus élevés que 2 % par an » selon le rapport.

Le résultat, chiffré par la Direction de la législation fiscale : dans plus de deux tiers des cas, les loueurs effacent complètement leurs revenus locatifs imposables, et environ 68 % des loueurs déclarent un déficit. Le rapport avance un coût budgétaire de 353 millions d'euros, auquel s'ajoute un stock de 3,1 milliards d'euros de déficits antérieurs restant à imputer. Le gain d'imposition moyen atteindrait 32 363 euros par contribuable concerné, la moitié des bénéficiaires déficitaires appartenant au dernier décile de revenus, avec un gain moyen de 103 978 euros pour les 0,1 % les plus aisés.

Ces chiffres méritent toutefois d'être remis en perspective, et c'est le rapport lui-même qui fournit les éléments de nuance. Sur 252 445 foyers LMNP déficitaires, seuls 607 figurent dans le top 10 % des patrimoines, et 47 dans le top 1 %. Quant aux fameux 13 000 foyers redevables de l'IFI qui ne paient pas d'impôt sur le revenu, seuls 30 d'entre eux ont imputé des déficits de location meublée, pour 5 000 euros en moyenne. Autrement dit, et le rapport le reconnaît : l'amortissement du meublé est d'abord un outil pour les « classes moyennes supérieures », qui se constituent un patrimoine à crédit, plus qu'une niche destinée aux grandes fortunes. Présenter ce régime comme un instrument d'évasion des ultra-riches confine, au vu des propres données du rapport, au mensonge pur et simple.

Une précision technique s'impose, car le rapport entretient une confusion sur ce point. L'amortissement, en LMNP comme en LMP, ne peut pas créer de déficit fiscal : l'article 39 C du code général des impôts limite l'amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges, l'excédent étant reporté sans limitation de durée. Les déficits évoqués par le rapport proviennent donc des autres charges, intérêts d'emprunt et travaux en premier lieu. Et le régime d'imputation de ces déficits est plus restrictif que ce qu'une lecture rapide du rapport laisse entendre : en LMNP, le déficit ne s'impute que sur les bénéfices de même nature des dix années suivantes ; seul le loueur en meublé professionnel peut imputer son déficit sur son revenu global. D'ailleurs, la formulation retenue par le rapport sur ce point inverse les deux régimes, ce qui, pour un document appelé à fonder une réforme, est très étonnant et relève d'un amateurisme très gênant au regard des conséquences de la réforme envisagée.

Plafonner plutôt que supprimer : la portée réelle de la recommandation n° 8

Le Conseil des prélèvements obligatoires proposait en 2024 la suppression pure et simple de l'amortissement du bâti en meublé, pour un gain estimé à 650 millions d'euros. Le rapporteur de Courson écarte expressément cette option, jugeant qu'elle « risquerait d'accentuer la crise du logement ». C'est un point que je souligne, car il est passé sous les radars de nombreux commentaires : le scénario le plus redouté des investisseurs, la disparition de l'amortissement, est précisément celui que le rapport rejette a priori, mais méfiance sur ce point.

Ce que propose la recommandation n° 8, c'est de « fixer des taux d'amortissement plafonds pour la location meublée en régime réel BIC selon la nature du bien et ses composantes ». En clair : non pas supprimer l'amortissement, mais encadrer réglementairement son rythme, pour bloquer ce que le rapport considère comme une suroptimisation, à savoir des durées d'amortissement anormalement courtes. La presse patrimoniale a traduit cela par des « durées d'amortissement minimales plus longues », ce qui revient au même : un composant relatif à la structure aujourd'hui amorti sur quarante ans ne serait guère affecté ; des durées agressives de quinze ou vingt ans sur le gros œuvre le seraient bien davantage.

À surveiller : ce texte est une recommandation, pas du droit positif. Rien ne change pour vous tant qu'une loi de finances ne reprend pas la mesure. Le rapport est explicitement conçu pour alimenter le débat budgétaire de l'automne 2026, c'est-à-dire le projet de loi de finances pour 2027, dans quelques mois. C'est là que tout se jouera.

Vos amortissements déjà comptabilisés sont-ils menacés ?

C'est la question que se posent tous les loueurs au réel, et elle appelle une réponse en trois temps.

Les exercices clos sont, en principe, à l'abri

Le principe de non-rétroactivité de la loi n'a pas valeur constitutionnelle en matière fiscale, contrairement à la matière pénale. Mais le législateur n'est pas pour autant libre de réécrire à sa guise le passé. Le Conseil constitutionnel juge, sur le fondement de la garantie des droits de l'article 16 de la Déclaration de 1789, que la loi ne peut porter atteinte aux situations légalement acquises, ni remettre en cause les effets qui peuvent légitimement être attendus de telles situations, sans un motif d'intérêt général suffisant ; c'est le sens de sa décision n° 2013-682 DC du 19 décembre 2013. Des amortissements régulièrement comptabilisés et déduits au titre d'exercices clos avant l'entrée en vigueur d'une réforme constituent des situations acquises au sens de cette jurisprudence. Une loi qui prétendrait revenir sur vos liasses fiscales passées pour recalculer les amortissements déjà déduits me paraît juridiquement et socialement impossible, et je ne connais aucun précédent en ce sens sur ce terrain. Vos écritures comptables passées, en tant que telles, ne seront pas défaites.

Mais les amortissements futurs de vos investissements actuels pourraient être modifiés

La protection s'arrête là où commence l'avenir. Selon une jurisprudence constante, nul ne dispose d'un droit acquis au maintien d'un régime fiscal. Un plafonnement des taux d'amortissement pourrait donc parfaitement s'appliquer aux annuités restant à courir de vos plans d'amortissement existants, y compris pour des biens acquis il y a déjà plusieurs années. Techniquement, cela se traduirait vraisemblablement par une réintégration extra-comptable de la fraction d'amortissement excédant le plafond : votre comptabilité conserverait son plan initial, mais la déduction fiscale serait écrêtée. Ce ne serait pas de la rétroactivité au sens juridique, mais l'application immédiate de la loi nouvelle aux effets futurs d'une situation en cours ; et cette technique est constitutionnellement admise.

À surveiller : la « petite rétroactivité » des lois de finances. Une mesure votée en décembre 2026 peut, selon sa rédaction, s'appliquer à l'imposition des revenus de l'année 2026 elle-même. Il ne faudra donc pas attendre la promulgation pour s'y intéresser : c'est pendant la discussion budgétaire de l'automne que les arbitrages devront être préparés.

Le précédent de 2025 : le stock d'amortissements peut être réintégré lors de la revente

Il existe enfin une troisième voie, que le législateur a déjà empruntée. La loi de finances pour 2025 a prévu la réintégration des amortissements admis en déduction dans le calcul de la plus-value imposable lors de la cession d'un bien loué en meublé non professionnel, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, sauf exceptions tenant notamment à certaines résidences services. Cette mesure frappe les amortissements pratiqués avant son entrée en vigueur, et pourtant elle n'a pas été jugée rétroactive : elle ne rouvre aucun exercice passé, elle modifie le calcul d'une plus-value qui n'est réalisée que dans le futur. La leçon est claire : votre passé comptable ne sera pas modifié, mais ses effets peuvent être repris au moment de la vente. L'amortissement du meublé est déjà devenu, pour l'essentiel, un mécanisme de différé d'imposition plutôt qu'une économie définitive ; toute réflexion patrimoniale doit désormais intégrer ce paramètre. Cela dit, le mécanisme de l'abattement pour durée de détention existe toujours... pour le moment.

Les précautions que je recommande dès maintenant

La première précaution est de ne pas surréagir. Vendre précipitamment, basculer au micro-BIC ou renoncer à un projet d'acquisition sur le fondement d'une simple recommandation parlementaire serait une erreur : le rapport écarte la suppression de l'amortissement, et l'histoire budgétaire récente montre que beaucoup de recommandations ne franchissent jamais le cap de la loi de finances.

La deuxième est de sécuriser vos plans d'amortissement existants. Un plafonnement viserait la suroptimisation, c'est-à-dire les durées difficilement justifiables. Or ce risque existe déjà aujourd'hui, réforme ou pas, en cas de contrôle : la méthode par composants doit reposer sur des durées d'usage cohérentes avec le plan comptable général et la pratique. Faites le point avec votre expert-comptable sur les durées retenues pour chaque composant, et conservez la documentation qui les justifie : rapport de décomposition, tableaux d'amortissement, factures de travaux et de mobilier. Si un plafonnement entre un jour en vigueur, c'est à partir de ces plans que tout se recalculera ; des calculs propres et documentés seront bien mieux défendables que des durées agressives posées sans justification.

À éviter : retenir des durées d'amortissement anormalement courtes pour maximiser la déduction immédiate. C'est précisément la pratique que la recommandation n° 8 entend neutraliser, et c'est aussi la plus exposée en cas de contrôle fiscal dès aujourd'hui.

La troisième précaution concerne vos projets d'acquisition. Dans ma pratique, je recommande de ne jamais fonder la rentabilité d'un investissement meublé sur le seul effacement fiscal des loyers. Vous devez également envisager des solutions alternatives comme la SCI à l'impôt sur les sociétés.

La quatrième, enfin, est de suivre attentivement le projet de loi de finances pour 2027 à partir de l'automne 2026, et de préparer avec votre conseil les arbitrages de fin d'année : date de clôture, engagement de travaux, acquisition de mobilier, opportunité d'une cession. Compte tenu de la petite rétroactivité des lois de finances, ces décisions pourront devoir être prises avant même le vote définitif du texte. J'ai consacré d'autres articles à la fiscalité de la location meublée sur ce blog, notamment sur les réformes du LMNP et le sort des amortissements et sur le statut de loueur en meublé professionnel, sa couverture sociale et le piège du déficit ; je vous invite à les consulter pour consolider votre vision d'ensemble.

Les chiffres et règles cités dans cet article s'entendent au jour de sa publication et sont susceptibles d'évoluer, en particulier à l'occasion du débat budgétaire de l'automne 2026.

Vos questions fréquentes

Le rapport de Courson supprime-t-il l'amortissement en LMNP ?

Non. Le rapporteur écarte expressément la suppression de l'amortissement du bâti proposée par le Conseil des prélèvements obligatoires en 2024, au motif qu'elle risquerait d'accentuer la crise du logement. La recommandation n° 8 propose seulement de fixer des taux d'amortissement plafonds selon la nature du bien et ses composantes. Il s'agit d'une recommandation, pas d'une loi : rien ne change tant qu'une loi de finances ne la reprend pas.

Une réforme pourrait-elle remettre en cause mes amortissements déjà déduits ?

En principe, non. Les amortissements régulièrement comptabilisés et déduits au titre d'exercices clos constituent des situations acquises, protégées par la jurisprudence du Conseil constitutionnel sur la garantie des droits. En revanche, un plafonnement pourrait s'appliquer aux annuités futures de vos plans d'amortissement en cours, et la loi de finances pour 2025 a montré que le stock d'amortissements passés peut être réintégré indirectement, au moment de la vente.

L'amortissement peut-il créer un déficit fiscal en LMNP ?

Non. L'article 39 C du code général des impôts limite l'amortissement déductible au montant des loyers diminué des autres charges : il peut ramener votre résultat imposable à zéro, jamais le rendre négatif. L'excédent est reporté sans limitation de durée. Les déficits constatés par 68 % des loueurs selon le rapport proviennent donc des autres charges, notamment les intérêts d'emprunt et les travaux déductibles.

Quand une éventuelle réforme pourrait-elle s'appliquer ?

Le rapport est explicitement destiné à nourrir le débat budgétaire de l'automne 2026, c'est-à-dire le projet de loi de finances pour 2027. Attention toutefois à la « petite rétroactivité » des lois de finances : une mesure votée en décembre 2026 peut, selon sa rédaction, s'appliquer à l'imposition des revenus de l'année 2026. Les arbitrages de fin d'année devront donc être suivis de près.

En résumé

• Le rapport n° 3056 du 8 juillet 2026 ne propose pas de supprimer l'amortissement en location meublée, mais de plafonner ses taux par nature de bien et par composant (recommandation n° 8) ; ce n'est à ce stade qu'une recommandation, sans effet juridique, donc pas d'affolement, mais restez en veille.
• Vos amortissements déduits au titre d'exercices clos sont en principe protégés en tant que droits acquis ; en revanche, les annuités futures de vos plans en cours pourraient être écrêtées, et le précédent de la loi de finances pour 2025 montre que le stock d'amortissements peut être réintégré au moment de la cession.
• Les bons réflexes : ne pas surréagir, documenter et fiabiliser vos plans d'amortissement avec votre expert-comptable, tester vos projets avec un scénario d'amortissement plafonné, envisager une stratégie duale avec la SCI à l'IS, et suivre de près le projet de loi de finances pour 2027 dès l'automne 2026.

La loi de finances pour 2027 se jouera dans les prochains mois, et avec elle le sort de l'amortissement en meublé. Pour être tenu informé de chaque évolution et de ses conséquences concrètes sur vos investissements, abonnez-vous au Droit d'Investir.