Est-ce la fin du LMNP en 2026 ? Ce que changent vraiment les réformes

« Est-ce la fin du LMNP ? » La question revient à chaque réforme. Dans cette analyse, Maître Dimitri Bougeard fait le point sur les changements fiscaux de 2025-2026 et livre une réponse nuancée : le cadre se durcit, mais la conclusion n'est pas celle qu'on croit.

Un rappel utile : le LMNP est un statut, pas un bien

Le Loueur en Meublé Non Professionnel n'est pas un type de bien : c'est un statut fiscal accordé au bailleur. La location meublée a séduit massivement parce que la location nue pouvait, dans certaines villes et selon la tranche d'imposition, générer des rendements négatifs sur dix ans.

Le problème, souligne l'analyse, est que les pouvoirs publics ont assimilé la location meublée — majoritairement de la location à l'année — à la seule location de courte durée, justifiant des politiques de taxation très sévères.

Réforme n°1 : les amortissements réintégrés dans la plus-value

Depuis février 2025, le calcul de la plus-value de revente prend en compte les amortissements pratiqués pendant la location. Concrètement, le fisc soustrait ces amortissements du prix d'achat, ce qui augmente fortement la base taxable — parfois jusqu'à la doubler.

Une exception importante : les investisseurs au régime micro-BIC ne sont pas touchés, puisqu'ils ne pratiquent pas d'amortissements, contrairement à ceux au BIC réel.

Réforme n°2 : la hausse de la CSG

Fin 2025, une loi de financement de la sécurité sociale a acté une hausse de 1,4 % de la CSG. En conséquence, la taxation globale (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) applicable lors des cinq premières années de détention est passée de 36,2 % à 37,6 %.

Mis bout à bout, ces deux mouvements traduisent ce que Maître Bougeard décrit comme un véritable « acharnement » fiscal contre les loueurs en meublé.

Faut-il arrêter pour autant ? Non

Malgré ces bouleversements qui pèsent sur la rentabilité, le message est catégorique : il ne faut pas arrêter la location meublée, qu'elle soit de longue durée, en colocation ou de courte durée. Plusieurs raisons :

• L'immobilier reste essentiel pour se constituer un patrimoine et sécuriser son avenir, en particulier face aux bouleversements annoncés de l'intelligence artificielle et de la robotique.
• Il demeure le seul véhicule permettant de s'enrichir grâce au crédit bancaire.

La stratégie : rester informé et structurer

Plutôt que de fuir, l'investisseur doit s'adapter. Cela suppose une veille continue sur un cadre qui bouge vite, et surtout une stratégie juridique et fiscale pensée en amont — choix du régime (micro-BIC ou réel), de la structure d'exploitation, de l'horizon de revente. La fin du LMNP n'est pas pour 2026 ; la fin du LMNP mal préparé, peut-être.

Source : analyse de Maître Bougeard, « Est-ce vraiment la fin du LMNP en 2026 ? ».

Micro-BIC ou réel, nom propre ou société : le bon arbitrage se mesure dans le temps. Une consultation avec le cabinet permet de le poser.