Vivre jusqu'à 150 ans : ce que la longévité change pour votre patrimoine immobilier

Le mois dernier, un client de 47 ans me présente une « bonne affaire » : un appartement en viager occupé, vendeur de 82 ans, rentabilité théorique flatteuse. Je lui pose une seule question : et s'il vit jusqu'à 110 ans ? Le silence qui suit dit l'essentiel. Nous avons tous — investisseurs comme conseils — calibré nos stratégies sur une espérance de vie de 80 à 86 ans. Or ce repère, sur lequel reposent le viager, le démembrement, le crédit et la transmission, n'est pas une loi de la nature. C'est une moyenne. Et les moyennes se déplacent.

Posons donc l'hypothèse de travail, sans détour sur sa probabilité : que se passerait-il pour votre patrimoine immobilier si vivre jusqu'à 150 ans devenait, pour une partie d'entre vous, un horizon réaliste ?

Un scénario à 150 ans : prospective, pas prophétie

Soyons clairs sur le statut de ce que j'avance. Certains dirigeants de l'intelligence artificielle estiment que la médecine va accélérer brutalement. Dario Amodei, qui dirige Anthropic, écrit dans son essai Machines of Loving Grace (octobre 2024) que l'IA pourrait comprimer cinquante à cent ans de progrès biomédical en cinq à dix ans, et « doubler » l'espérance de vie humaine — autour de 150 ans. Il prend soin de préciser que l'exercice est spéculatif et se trompera presque certainement dans le détail. De leur côté, les projections de l'INSEE restent très en deçà : l'espérance de vie continue de progresser, mais par années, pas par décennies.

Je ne vous demande pas de trancher ce débat. Mon métier n'est pas de prédire la médecine de 2035, c'est de regarder vos actes — un achat, un crédit, une donation — et d'en mesurer la sensibilité à la durée de vie. Là, le constat est solide, quel que soit le chiffre exact : plusieurs outils du droit patrimonial sont calibrés, explicitement ou non, sur l'espérance de vie. Allongez-la, même modérément, et leur équilibre se déforme. Distinguons donc ce qui est établi (le droit positif d'aujourd'hui) de ce qui relève de mon appréciation prospective. Je signalerai la frontière à chaque étape.

Le viager : premier perdant de la longévité

Le viager d'achat repose sur un pari : vous versez un bouquet, puis une rente jusqu'au décès du vendeur (le crédirentier). S'il s'éteint « à l'heure » prévue, l'opération est gagnante. S'il vit bien au-delà, vous payez une rente qui finit par dépasser la valeur du bien. Ce risque existe déjà ; une longévité radicale le place simplement au centre du jeu.

Et ici, une confusion coûte cher. Pour valoriser un usufruit ou un droit viager, deux logiques coexistent. La logique fiscale repose sur le barème forfaitaire de l'article 669 du CGI, qui dépend uniquement de l'âge, par tranches de dix ans, et qui est inchangé depuis la loi de finances 2004. La logique économique, elle, dépend de l'espérance de vie réelle (tables de mortalité de l'INSEE) et du rendement du bien — c'est elle qui doit servir de boussole dans une vente. Acheter un viager en se rassurant avec le forfait fiscal, c'est ignorer le seul paramètre qui compte vraiment dans ce contrat : combien de temps le vendeur va réellement vivre.

À éviter — Évaluer un viager (ou un rachat d'usufruit entre proches) sur le seul barème fiscal de l'article 669. Ce forfait n'a pas vocation à refléter la valeur de marché ; il sert à liquider des droits, pas à sécuriser un prix. Là où les vies s'allongent, il sous-estime structurellement le coût d'un viager d'achat.

Mon point de vue, assumé : si la tendance à l'allongement se confirme, le viager d'acquisition devient un produit à manier avec une prudence extrême, voire à fuir pour l'acheteur. Le vendeur, lui, n'a jamais eu autant d'intérêt à le proposer.

Le démembrement : grand gagnant — et voici pourquoi

Renversez la perspective, et le même article 669 devient votre meilleur allié. Lorsque vous donnez la nue-propriété d'un bien en conservant l'usufruit, les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par ce barème selon votre âge — et non sur la valeur totale du bien.

Un exemple concret. Vous avez 65 ans et donnez à votre enfant la nue-propriété d'un bien de 400 000 €. Selon le barème (tranche 61-70 ans), l'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %, soit 240 000 €. Après l'abattement parent-enfant de 100 000 €, les droits ne portent que sur 140 000 € — pas sur 400 000 €. À votre décès, l'usufruit s'éteint et votre enfant récupère la pleine propriété sans droit de succession supplémentaire (article 1133 du CGI).

Voilà la mécanique que la longévité amplifie. Le barème est un forfait figé par tranche d'âge : il ne se soucie pas de savoir si vous vivrez jusqu'à 90 ou jusqu'à 150 ans. Plus vous conservez longtemps votre usufruit — donc plus vous vivez —, plus vous aurez profité du bien (loyers, usage) pour une fiscalité de transmission calculée, elle, une fois pour toutes au jour de la donation. Économiquement, l'opération « rapporte » d'autant plus que vous vivez vieux, hors de tout supplément d'impôt.

À surveiller — Le forfait de l'article 669 est une cible politique évidente. Calibré sur des espérances de vie d'un autre temps, il deviendrait, en cas de longévité accrue, très favorable aux nus-propriétaires : le législateur pourrait le revoir. De même, l'abattement de 100 000 € est gelé, sans indexation, au moins jusqu'en 2028. Anticiper aujourd'hui, c'est verrouiller des règles connues plutôt que parier sur leur maintien.

Transmettre tôt, sans parier sur 2035

C'est le cœur pratique de ma réflexion, et il ne suppose aucune adhésion au scénario des 150 ans. Si les vies s'allongent, l'héritage « classique » — recevoir le patrimoine de ses parents vers la soixantaine — perd son sens : vos enfants pourraient hériter alors qu'ils sont eux-mêmes âgés. La réponse n'est pas d'attendre, c'est d'organiser des transmissions de votre vivant.

Le droit positif vous y aide déjà, et ces leviers récompensent celui qui commence tôt. L'abattement en ligne directe est de 100 000 € par parent et par enfant, reconstituable tous les 15 ans (articles 779 et 784 du CGI) : plus vous démarrez jeune, plus vous « rechargez » de cycles. L'assurance-vie obéit, elle, à une bascule nette à 70 ans : les primes versées avant 70 ans relèvent de l'article 990 I (abattement de 152 500 € par bénéficiaire) ; celles versées après 70 ans relèvent de l'article 757 B (abattement global de 30 500 € sur les primes, les gains restant exonérés). Le conjoint ou le partenaire de PACS est, lui, exonéré. Ces montants s'entendent au jour où j'écris ; ils peuvent évoluer.

À éviter — Faire de l'attente votre stratégie de transmission. Compter sur l'héritage « le moment venu » est précisément ce que la longévité fragilise. Donation, démembrement, assurance-vie avant 70 ans : ces outils existent, ils sont datés et chiffrés, et ils se cumulent dans le temps. Le seul ingrédient que vous ne pourrez pas rattraper, ce sont les années.

Un mot de prudence, car nous sommes ici sur votre argent : ce qui précède est une information générale, pas une consultation. La bonne combinaison dépend de votre situation, de votre famille et de vos biens — c'est exactement ce qui s'arbitre au cas par cas.

Crédit et marché : ce que je tiens pour acquis, ce que je tiens pour pari

Terminons par la frontière la plus utile à tracer. Sur le crédit, le droit positif est sans ambiguïté : à ce jour, les règles du HCSF plafonnent le taux d'effort à 35 % (assurance comprise) et la durée à 25 ans — 27 dans certains montages avec différé. Ces normes ont été confirmées par le HCSF en mars 2026, et la proposition de loi qui voulait les assouplir a été retirée le 30 avril 2026. Autrement dit : les prêts sur 30 ans restent fermés, et rien, aujourd'hui, n'acte de financements plus longs.

Le reste — et je le dis comme tel — relève de mon appréciation prospective, pas du droit. Si les vies s'allongent et que le risque de non-remboursement se dilue dans le temps, je m'attendrais à voir réémerger des financements très longs, voire intergénérationnels, et une pression à la hausse sur des biens conservés plus longtemps, donc plus rares à la vente. Dans ce schéma, la rente locative — et non la revente — redeviendrait le moteur principal du rendement, ce qui donnerait aux pouvoirs publics une raison de plus de maintenir des dispositifs comme l'encadrement des loyers. Ce sont des hypothèses cohérentes ; ce ne sont pas des certitudes, et je me garderai d'en faire des promesses.

Vos questions fréquentes

Vivrez-vous vraiment jusqu'à 150 ans ?

Personne ne peut l'affirmer. Certains dirigeants de l'IA, comme Dario Amodei (Anthropic), l'avancent dans un horizon de quelques décennies, en présentant l'exercice comme spéculatif ; les projections de l'INSEE restent très en deçà. Mon propos ne dépend pas du chiffre : la direction — des vies plus longues — est déjà à l'œuvre, et elle suffit à déformer des outils calibrés sur l'espérance de vie.

La longévité rend-elle le viager plus risqué ?

Oui, pour l'acheteur. Le viager d'achat est un pari sur la durée de vie du vendeur : s'il vit beaucoup plus longtemps que prévu, la rente cumulée finit par dépasser la valeur du bien. Sa valeur doit s'apprécier économiquement (espérance de vie réelle, rendement), pas sur le barème fiscal forfaitaire de l'article 669 du CGI, qui ne reflète pas le marché.

Le démembrement reste-t-il intéressant si l'usufruitier vit très vieux ?

Au contraire, il le devient davantage. Les droits de donation sur la nue-propriété sont calculés sur le barème forfaitaire de l'article 669, figé par tranche d'âge depuis 2004, au jour de la donation. Plus l'usufruitier vit longtemps, plus il a profité du bien pour une fiscalité fixée une fois pour toutes ; au décès, la pleine propriété se reconstitue sans droits (article 1133 du CGI).

Les règles de crédit vont-elles s'adapter à des vies plus longues ?

Pas à ce jour. Le HCSF maintient un taux d'effort plafonné à 35 % et une durée de 25 ans (27 dans certains cas), règles confirmées en mars 2026. Des prêts sur 40 ou 50 ans, voire intergénérationnels, relèvent de la prospective, pas du droit positif. Je les juge plausibles si la longévité progresse, mais rien ne les acte aujourd'hui.

Que puis-je décider dès maintenant, sans parier sur 150 ans ?

Anticiper la transmission avec des outils éprouvés : l'abattement de 100 000 € par enfant et par parent, reconstituable tous les 15 ans (gelé jusqu'en 2028) ; le démembrement ; l'assurance-vie alimentée avant 70 ans. Commencer tôt, c'est cumuler les cycles et figer des règles connues. Ceci reste une information générale : faites valider votre stratégie au regard de votre situation.

En résumé

• La question n'est pas de croire au scénario des 150 ans, mais de constater que viager, démembrement, crédit et transmission sont tous sensibles à l'espérance de vie.
• Côté droit positif d'aujourd'hui : barème de l'usufruit figé depuis 2004 (article 669), abattement de 100 000 € tous les 15 ans, bascule de l'assurance-vie à 70 ans, HCSF à 35 %/25 ans confirmé en 2026. Ce qui dépasse cela — prêts ultra-longs, trajectoires de prix — relève de la prospective, et je le signale comme tel.
• La seule décision sans regret : anticiper la transmission de votre vivant. C'est l'inverse d'un pari ; c'est se servir des règles qui existent déjà, pendant qu'elles existent.

Au Droit d'Investir, nous préférons les règles qui existent aux paris sur celles qui pourraient exister.

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