Statut du bailleur privé (dispositif Jambrun) : la fausse bonne idée fiscale ?

Présenté comme le successeur de la loi Pinel, le statut du bailleur privé — surnommé dispositif Jambrun — entend relancer la construction en offrant un avantage fiscal aux investisseurs. Dans cette analyse, Maître Dimitri Bougeard se montre très critique : derrière la « carotte fiscale », plusieurs pièges menacent la rentabilité.

Le principe du dispositif

Le mécanisme a été imaginé pour répondre aux difficultés des promoteurs, qui ne parvenaient plus à vendre après la fin de la loi Pinel. Il permet d'amortir chaque année une fraction de la valeur du bien, pour de la location nue uniquement. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer le bien pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale.

Cinq inconvénients majeurs

L'analyse qualifie le dispositif de peu attractif pour les investisseurs avertis, qui recherchent des opérations capables de s'autofinancer. Cinq points de vigilance sont mis en avant :

1. Des contraintes de location strictes. Le dispositif impose un plafonnement des loyers et des conditions de ressources pour le locataire, ce qui cantonne l'investissement au logement intermédiaire ou social.
2. Une rentabilité freinée par les prix du neuf. Les prix d'achat dans l'immobilier neuf sont si élevés qu'ils empêchent l'opération d'être rentable, malgré l'amortissement.
3. Un avantage fiscal faible. L'amortissement vient seulement réduire les revenus fonciers (les loyers), et non l'impôt de manière directe.
4. Des obligations de travaux lourdes dans l'ancien. Pour appliquer le dispositif à un bien ancien, il faut injecter l'équivalent de 30 % du prix d'achat en travaux (notamment énergétiques), ce qui détruit la rentabilité.
5. Le piège de la revente. C'est le défaut majeur : lors de la revente, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'avantage perçu pendant la location est, en pratique, repris au moment de la vente.

La recommandation : éviter la « carotte fiscale »

Fort d'une mauvaise expérience passée avec la loi Robien, Maître Bougeard conseille d'éviter ce type d'incitation qui engage sur 9 ans. Il privilégie une autre voie pour la location nue : passer par une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

Le fond du message dépasse le seul dispositif Jambrun : il n'existe pas de formule magique pour échapper totalement à l'impôt en France. Ce qui compte, c'est de se former et de bâtir une véritable stratégie juridique et fiscale, plutôt que de courir après le dernier avantage promis par les promoteurs.

Source : analyse de Maître Bougeard, « Statut du bailleur privé : le dispositif Jambrun décrypté ».

Avant de vous engager sur 9 ans, mieux vaut comparer les scénarios : une consultation avec le cabinet permet d'arbitrer en connaissance de cause.