Travaux votés en copropriété et vente du lot : qui paie, et ce que l'acte de vente peut changer

On pourrait penser que les travaux votés en assemblée générale avant la vente restent à la charge du vendeur, puisque c'est lui qui a pris part au vote, et que l'acheteur ne paie que ce qui est décidé après son arrivée dans l'immeuble. Mais c'est une erreur : la loi ne s'intéresse pas à la date du vote. Elle prend en considération la date à laquelle chaque appel de fonds devient exigible, et cette date dépend de l'échéancier fixé par l'assemblée générale, parfois plusieurs mois ou plusieurs années après la décision. Un ravalement voté en mars avec un premier appel de fonds au 1er septembre, une vente signée en juin : l'acheteur paie la totalité de cet appel, sauf clause contraire dans l'acte.

La règle par défaut est la suivante : celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité paye les travaux

L'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025, pose trois règles pour toute mutation à titre onéreux.

• La provision du budget prévisionnel, qui couvre les dépenses courantes de l'article 14-1, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, incombe au vendeur dès lors qu'elle est exigible avant la vente, c'est-à-dire le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale. Une vente signée le 20 février ne proratise pas la provision du premier trimestre : elle est due en totalité par le vendeur, et le prorata que l'on trouve dans la plupart des actes est une convention entre les parties, pas une règle légale.
• Les provisions pour dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, c'est-à-dire les travaux de l'article 14-1, II, de la même loi, incombent à celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité. Ces sommes sont exigibles « selon les modalités votées par l'assemblée générale » : c'est l'échéancier voté avec les travaux qui décide, appel par appel. Les appels échus avant la vente sont une dette du vendeur ; ceux qui échoient après sont dus par l'acheteur, que les travaux aient commencé ou non, et même s'ils ont été votés des années plus tôt.
• Le trop ou moins perçu révélé par l'approbation des comptes est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation. La Cour de cassation l'applique strictement : une régularisation de consommation d'eau appelée après la vente ne pouvait pas être mise à la charge de l'acheteur sans vérifier si l'assemblée générale avait approuvé les comptes avant ou après son acquisition (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 mai 2017, n° 16-12.455).

Le syndic n'a qu'un interlocuteur : le copropriétaire inscrit dans les registres du syndic à la date d'exigibilité. Pour les sommes restant dues par le vendeur, il dispose de l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : dans les quinze jours de l'avis de mutation que lui adresse le notaire, il peut, par acte extrajudiciaire, faire opposition au versement du prix à hauteur des sommes dues par l'ancien propriétaire. Le notaire ne libère les fonds qu'après accord entre le syndic et le vendeur ou, à défaut d'accord dans les trois mois, verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation devant le tribunal. Un vendeur en retard sur un appel de fonds verra donc son prix amputé d'autant.

Attention : l'état daté établi par le syndic (article 5 du décret du 17 mars 1967) comporte trois parties : les sommes pouvant rester dues par le vendeur au syndicat, celles que le syndicat pourrait devoir au vendeur, et celles qui incomberont à l'acheteur, dont « les provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel », autrement dit les appels de fonds pour travaux à venir. Ce document, facturé au vendeur au maximum 380 € TTC (article 10-1, b, de la loi du 10 juillet 1965 et décret n° 2020-153 du 23 février 2020), donne à l'acheteur la mesure exacte de ce qu'il va payer. Vous devez le lire avant de signer, pas après.

Le fonds de travaux : attaché au lot, jamais remboursé par le syndicat

Le fonds de travaux obligatoire de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 obéit à une logique différente. Les cotisations versées « sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot ». Le vendeur qui a cotisé pendant huit ans ne récupère rien auprès du syndic.

Le même texte ajoute que l'acheteur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes, « en sus du prix de vente du lot ». Le mot important est « peut » : c'est une négociation, pas un droit. Le vendeur dispose du chiffre exact, puisque l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation lui impose de remettre à l'acheteur, au plus tard à la promesse de vente, « le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu ». Ce remboursement se négocie donc à la signature de l'avant-contrat (promesse ou compromis), en même temps que le prix, et doit être stipulé distinctement dans l'acte.

Ne confondez pas le fonds de travaux avec les avances de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, fonds de roulement ou réserve : celles-ci « sont remboursables », l'état daté les fait figurer parmi les sommes que le syndicat doit au vendeur, et c'est l'acheteur qui les reconstitue.

L'emprunt collectif : la dette devient exigible le jour de la vente

Lorsque le syndicat a souscrit un emprunt collectif pour financer les travaux (article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965), l'article 26-8 de la même loi dispose que, lors d'une mutation entre vifs du lot, « les sommes restant dues par le copropriétaire au titre du remboursement de l'emprunt ainsi que du paiement des accessoires deviennent immédiatement exigibles ». Le vendeur doit solder sa quote-part d'emprunt le jour de la vente, sauf accord du prêteur et de la caution pour transmettre l'obligation à l'acheteur, avec l'accord de celui-ci. L'état daté mentionne le montant restant dû (article 5, 1°, f, du décret du 17 mars 1967). Si un acheteur reprend l'emprunt, il reprend une dette : elle doit être déduite du prix.

Ce que l'acte de vente peut changer, et ce qu'il ne peut pas

Voici la question la plus souvent posée sur le sujet : peut-on prévoir autre chose dans l'acte notarié ? Oui, et l'article 6-3 du décret du 17 mars 1967 précise que « toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux ».

À l'égard du syndicat, rien ne change. Le syndic continue d'appeler les fonds auprès de celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité, et il ne peut poursuivre que lui. Une clause mettant les travaux à la charge du vendeur ne permet pas à l'acheteur de refuser un appel de fonds au syndic ; elle ne permet pas non plus au syndic de réclamer au vendeur ce que la loi met à la charge de l'acheteur.

Entre vendeur et acheteur, le contrat est la loi des parties : celui qu'il désigne rembourse l'autre. En pratique, le notaire organise ce remboursement le jour de la signature. Les appels déjà payés par le vendeur pour des travaux que la clause met à la charge de l'acheteur sont ajoutés au prix ; les appels à venir que la clause laisse au vendeur sont déduits du prix, séquestrés chez le notaire, ou remboursés sur présentation des appels du syndic. Cette dernière formule est déconseillée : elle suppose de retrouver un vendeur solvable, parfois plusieurs années après la vente.

La clause la plus répandue est simple : le vendeur supporte les travaux votés avant l'avant-contrat, l'acheteur ceux votés après. La date de l'avant-contrat est certaine (si l'avant-contrat est notarié), c'est son mérite, mais elle appelle trois précisions trop souvent absentes.

• Le dépassement de budget et les travaux complémentaires. La cour d'appel de Paris a eu à interpréter une clause de ce type : des travaux de reprise de plancher votés en 2011 et 2013, une vente en 2014, puis une assemblée générale en 2015 ratifiant des appels de fonds exceptionnels pour financer le dépassement du budget initial. La venderesse soutenait que ce complément, voté après la date convenue, incombait aux acheteurs. La cour a jugé le contraire : la clause visait les travaux « décidés » avant l'avant-contrat, et l'assemblée de 2015 n'avait fait qu'augmenter le budget de travaux déjà décidés (cour d'appel de Paris, 13 février 2020, n° 17/06366 ; pourvoi rejeté par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 avril 2021, n° 20-15.152). Faites écrire expressément qui supporte les dépassements de devis, les travaux complémentaires et les appels de régularisation.
• La régularisation des charges de l'exercice en cours. Le trop ou moins perçu sera porté au compte de l'acheteur s'il est copropriétaire lors de l'approbation des comptes. La clause doit dire s'il en fait son affaire ou si le vendeur lui rembourse sa part au prorata de sa période de détention.
• Le vote entre l'avant-contrat et l'acte. Tant que l'acte n'est pas signé, c'est le vendeur qui est convoqué et qui vote. Si la clause met à la charge de l'acheteur les travaux votés après l'avant-contrat, la cohérence commande que ce soit lui qui vote : l'article 22, I, de la loi du 10 juillet 1965 permet à tout copropriétaire de déléguer son droit de vote à un mandataire, « que ce dernier soit ou non membre du syndicat ». Prévoyez ce mandat dans l'avant-contrat, avec l'obligation pour le vendeur de transmettre à l'acheteur toute convocation reçue.

À éviter : la clause qui se contente de stipuler que « l'acheteur supportera les travaux votés à compter de ce jour », sans définir ce qu'est un travail voté, sans traiter les dépassements et sans calendrier de remboursement. Elle produit exactement le litige que vous pensiez éviter.

Attention : le transfert de propriété doit être notifié au syndic (article 6 du décret du 17 mars 1967), indépendamment de l'avis de mutation de l'article 20. La Cour de cassation a jugé que le syndicat qui oppose à l'acheteur l'absence de notification de la mutation, pour justifier qu'il ne l'a pas convoqué aux assemblées, ne peut pas lui réclamer le paiement des charges (Cour de cassation, troisième chambre civile, 8 juillet 2015, n° 14-12.995, publié au bulletin). Le notaire s'en charge en principe ; vérifiez que c'est fait, parce que tant que le syndic ignore la vente, c'est le vendeur qu'il continue de solliciter pour le paiement des charges.

La fiscalité : le régime le plus avantageux dépend de qui paie, et quand

Pour le vendeur qui louait le lot

Les appels de fonds pour travaux payés au syndic par un bailleur en location nue sont déductibles de ses revenus fonciers l'année de leur versement, au titre des provisions pour dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (article 31, I, 1°, a quater, du code général des impôts), sous réserve de la régularisation l'année suivante pour la fraction correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire.

Attention : l'article 156, I, 3° du Code général des impôts prévoit que, lorsque le propriétaire cesse de louer l'immeuble, le revenu global des trois années précédentes est reconstitué. Vendre dans les trois ans qui suivent l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global remet cette imputation en cause. Un bailleur qui vient de payer de gros travaux de copropriété a donc intérêt à regarder le calendrier de sa vente avant de signer l'avant-contrat.

Un appel de fonds exigible avant la vente et payé par le vendeur est un appel de fonds déduit. Le même montant remboursé à l'acheteur après la vente, en exécution d'une clause de l'acte, n'est plus une provision « supportée par le propriétaire » : à mon sens, il n'est plus déductible. Pour un bailleur imposé dans une tranche élevée, cette différence pèse sur la négociation de la clause. Les cotisations au fonds de travaux, elles, ne figurent pas dans la liste de l'article 31 et ne se déduisent pas lors de leur versement ; la doctrine administrative exclut expressément les provisions destinées à des travaux non encore décidés par l'assemblée générale (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 40). La déduction ne devient possible, selon moi, qu'au moment où le syndic affecte le fonds à des travaux eux-mêmes déductibles, sur justificatif.

Sur la plus-value, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, payés par le vendeur et non déjà déduits de ses revenus, majorent le prix d'acquisition sur justificatifs (article 150 VB, II, 4°, du code général des impôts). Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, sont exclues (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 160). Un ravalement ou une réfection de toiture payés par appels de fonds n'entrent donc pas dans le calcul, sauf par le forfait de 15 % du prix d'acquisition applicable après cinq ans de détention, sans justificatif. Une installation d'ascenseur ou une isolation par l'extérieur y entrent, à condition de ne pas avoir été déduites des revenus fonciers.

Pour l'acheteur

L'acheteur a une question à se poser avant d'accepter une clause : prend-il à sa charge une dette du vendeur ? Les droits d'enregistrement se liquident sur le prix « en y ajoutant toutes les charges en capital » (article 683, I, du code général des impôts), et l'administration range parmi ces charges les dettes du vendeur acquittées par l'acheteur, en citant le coût des travaux « antérieurement exécutés et non réglés au jour de la vente » que l'acheteur s'engage à payer (BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20, § 130). Un acheteur qui reprend des appels de fonds exigibles avant la vente paie donc des droits de mutation sur ces sommes, en plus des travaux. La contrepartie existe : ces charges majorent son prix d'acquisition pour le calcul de sa propre plus-value lors de la revente (article 150 VB, II, 1°). En revanche, les appels de fonds exigibles après la vente sont déjà à sa charge par l'effet de la loi : payer sa propre dette n'est pas, à mon sens, une charge augmentative du prix.

Le remboursement au vendeur du fonds de travaux, que la loi place « en sus du prix de vente », n'a pas fait l'objet, à ma connaissance, d'une position publiée de l'administration sur les droits de mutation. La prudence consiste à l'isoler dans l'acte, chiffré d'après le document remis en application de l'article L. 721-2, et à en conserver le justificatif (il faut toujours tout documenter).

En location meublée ou en société à l'impôt sur les sociétés, ces mêmes sommes suivent les règles comptables, charge déductible ou immobilisation amortissable selon la nature des travaux, et la question reste la même : celui qui paie est celui qui déduit.

Investisseur moi-même, je sais que cette clause se négocie à l'avant-contrat, quand chacun peut encore refuser, et non le jour de la signature chez le notaire. Mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.

Vous vendez ou vous achetez un lot dans une copropriété où des travaux sont votés ou en discussion ? Une consultation avec le cabinet permet de fixer la clause avant l'avant-contrat.

Vos questions fréquentes

Des travaux ont été votés avant la vente mais l'appel de fonds arrive après : qui paie au syndic ?

L'acheteur. L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 met les provisions pour travaux à la charge de celui qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité de chaque appel, selon l'échéancier voté par l'assemblée générale. La date du vote est indifférente. Seule une clause de l'acte de vente peut obliger le vendeur à rembourser l'acheteur (voir plus haut).

Une clause de l'acte de vente mettant les travaux à la charge du vendeur est-elle opposable au syndic ?

Non. L'article 6-3 du décret du 17 mars 1967 dispose qu'une convention contraire à l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties. Le syndic continue d'appeler les fonds auprès du copropriétaire à la date d'exigibilité ; celui-ci se retourne ensuite contre son cocontractant sur le fondement de la clause.

Le vendeur récupère-t-il sa part du fonds de travaux à l'occasion de la vente ?

Pas auprès du syndicat : les cotisations sont attachées au lot et acquises définitivement au syndicat (article 14-2-1, III, de la loi du 10 juillet 1965). L'acheteur peut consentir à lui verser un montant équivalent en sus du prix, ce qui se négocie à l'avant-contrat sur la base du montant communiqué en application de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation.

Les travaux payés par le vendeur avant la vente réduisent-ils sa plus-value immobilière ?

Seulement s'il s'agit de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration non déjà déduits de ses revenus fonciers (article 150 VB, II, 4°, du code général des impôts). Les dépenses d'entretien et de réparation, ravalement compris, sont exclues ; après cinq ans de détention, le forfait de 15 % s'applique sans justificatif.

En résumé

• La loi désigne le payeur en se fondant sur la date d'exigibilité de chaque appel de fonds, jamais sur la date du vote : appels échus avant la vente au vendeur, appels échus après à l'acheteur, régularisation des comptes à celui qui est copropriétaire lors de leur approbation (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
• L'acte de vente peut répartir autrement, mais cette convention n'a d'effet qu'entre vendeur et acheteur (article 6-3) : le syndic n'en tient aucun compte, et la clause doit régler les dépassements, les travaux complémentaires, la régularisation de l'exercice en cours, le vote entre avant-contrat et acte, et le mode de remboursement.
• Le fonds de travaux reste acquis au syndicat et se négocie en sus du prix, l'emprunt collectif devient exigible à la vente, et chaque déplacement de charge a un coût fiscal, déduction perdue pour le vendeur bailleur ou droits de mutation supplémentaires pour l'acheteur, qui doit être pris en compte avant de signer l'avant-contrat.