Interdire toute location courte durée : pourquoi une prohibition générale serait inconstitutionnelle

« Est-ce qu'ils peuvent, tout simplement, interdire ? » La question m'est posée presque chaque semaine, depuis que les communes touristiques et les copropriétés durcissent leurs règles. Un client qui vient d'acquérir un studio dans une ville tendue découvre que la mairie a resserré le changement d'usage, ou que son règlement de copropriété a été modifié pour viser les meublés de tourisme. Sa crainte est simple : voir sa location courte durée (LCD) purement et simplement prohibée. Ma réponse l'est tout autant, mais elle se nuance en deux temps. Oui, le législateur et les collectivités peuvent encadrer très fortement cette activité — et deux décisions de 2026 viennent de le confirmer. Mais une interdiction générale et absolue, elle, se heurterait à des principes constitutionnels que ni la loi ni un règlement local ne peuvent ignorer. Voici pourquoi.

Ce que la Constitution protège — et ce qu'elle autorise à restreindre

Louer un bien que l'on possède relève de deux libertés que le juge constitutionnel protège de longue date : le droit de propriété, garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789, et la liberté d'entreprendre, que le Conseil constitutionnel rattache à son article 4.

Ces libertés ne sont pas absolues. Le législateur peut y porter atteinte — c'est même le quotidien du droit de l'urbanisme et du logement — mais à une double condition que je résume toujours ainsi à mes clients : l'atteinte doit poursuivre un motif d'intérêt général (ou un objectif de valeur constitutionnelle) et rester proportionnée à cet objectif. C'est ce test de proportionnalité qui fait toute la différence entre un encadrement licite et une prohibition censurable.

Or il existe précisément un objectif de valeur constitutionnelle qui justifie d'encadrer la location courte durée : le droit au logement. Le Conseil constitutionnel l'a consacré dès sa décision n° 94-359 DC du 19 janvier 1995, en jugeant que « la possibilité pour toute personne de disposer d'un logement décent » constitue un objectif de valeur constitutionnelle. Il l'a confirmé dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, en rappelant que le législateur doit concilier cet objectif avec le droit de propriété. Cette logique de conciliation est la clé de tout le contentieux de la LCD : la tension du marché locatif dans les zones touristiques autorise à restreindre, mais jamais à supprimer, l'usage que le propriétaire fait de son bien.

Ce que le législateur a le droit de faire — et l'a fait : encadrer, pas prohiber

Avant de parler d'interdiction, il faut mesurer l'ampleur de ce qui est déjà permis. L'arsenal est considérable, et je constate dans ma pratique qu'il suffit le plus souvent à réguler un marché sans jamais le fermer :

• L'autorisation de changement d'usage (articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, dont l'article L. 631-7-1 A). Dans les communes concernées, transformer un logement en meublé de tourisme suppose une autorisation préalable, souvent assortie d'un mécanisme de compensation.
• Le plafond de la résidence principale. L'article L. 324-1-1 du Code du tourisme limite à 120 jours par an la location d'une résidence principale en meublé de tourisme — une commune pouvant, par délibération, abaisser ce seuil jusqu'à 90 jours. La résidence principale s'entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.
• La servitude de résidence principale. La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a créé l'article L. 151-14-1 du Code de l'urbanisme : dans les zones tendues (taux de résidences secondaires supérieur à 20 % ou commune soumise à la taxe sur les logements vacants), le plan local d'urbanisme peut réserver certains secteurs à la construction de résidences principales.
• Le levier de la copropriété. Toujours par la loi Le Meur, l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été aménagé pour permettre au syndicat des copropriétaires d'encadrer, voire d'interdire, la location de meublés de tourisme dans certains lots.

À surveiller — le cumul des règles. Un même bien peut être soumis à la fois au changement d'usage communal, au règlement de copropriété et, demain, à une servitude inscrite au PLU. Avant tout achat en zone touristique, je vérifie systématiquement ces trois étages : c'est là que se jouent la faisabilité et la rentabilité du projet, bien plus que dans la fiscalité.

Deux décisions de 2026 qui tracent la ligne

L'année 2026 a apporté deux confirmations importantes. Elles valident l'encadrement — mais, lues attentivement, elles dessinent aussi sa limite.

La copropriété peut restreindre : c'est conforme (Conseil constitutionnel, 19 mars 2026)

Saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a, dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 (SCI de la Barge rousse), examiné les dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 telles que modifiées par la loi Le Meur, qui renforcent la capacité d'une copropriété à réguler les meublés de tourisme des résidences secondaires.

Sa conclusion : ces dispositions sont conformes à la Constitution. Le message pour l'investisseur est clair — un règlement de copropriété peut valablement encadrer, et même interdire dans son périmètre, la location touristique de courte durée des résidences secondaires. La restriction est jugée proportionnée parce qu'elle est ciblée (les résidences secondaires, dans un immeuble donné, par une décision collective) et qu'elle répond à un objectif légitime de tranquillité et d'équilibre de l'habitat.

Le juge valide l'encadrement local… parce qu'il n'est pas une interdiction totale (Conseil d'État, 11 juin 2026)

La décision du Conseil d'État du 11 juin 2026, n° 504736 est, à mon sens, la plus éclairante. Elle concernait la réglementation de changement d'usage adoptée par la communauté d'agglomération du Pays basque, sur le fondement des articles L. 631-7 et suivants du CCH.

Le Conseil d'État valide ce dispositif, mais pour des motifs qui en dessinent en creux les bornes. Il retient que la réglementation répond à une raison impérieuse d'intérêt général — la préservation du logement permanent face à la pression touristique —, qu'elle s'appuie sur des données locales précises, et surtout qu'elle laisse subsister des possibilités de louer : la résidence principale dans la limite des jours autorisés, et divers régimes d'exemption. Autrement dit, le juge ne valide pas une interdiction générale et abstraite : il valide un encadrement calibré, motivé et non total.

À éviter — lire ces décisions comme un feu vert à tout interdire. C'est l'erreur d'analyse que je rencontre le plus. Ces deux décisions ne disent pas « on peut désormais tout interdire » ; elles disent « on peut restreindre fortement, à condition que la mesure soit proportionnée et laisse une porte ouverte ». La nuance n'est pas rhétorique : c'est le cœur du raisonnement.

Pourquoi une interdiction générale et absolue serait censurée

Rassemblons les pièces. Le droit positif autorise à encadrer la LCD au nom du droit au logement, mais impose une conciliation proportionnée avec le droit de propriété et la liberté d'entreprendre. Les juridictions de 2026 valident des dispositifs précisément parce qu'ils sont ciblés et qu'ils préservent des marges d'usage.

À l'inverse, une mesure qui prohiberait toute location courte durée — sans exception pour la résidence principale, sans distinction de zone, sans lien avec des données locales, sans porte de sortie — cumulerait tous les défauts que le juge sanctionne. Elle porterait au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre une atteinte que rien ne viendrait proportionner. Dans mon analyse, une telle prohibition générale et absolue serait très exposée à la censure, qu'elle émane du législateur (contrôle du Conseil constitutionnel) ou d'une collectivité (contrôle du juge administratif).

Je tiens ici à distinguer nettement l'établi de l'appréciation. Ce qui est de droit positif, c'est la méthode — conciliation, proportionnalité, objectif de valeur constitutionnelle — et la validation d'encadrements calibrés. Ce qui relève de mon analyse professionnelle, c'est le pronostic : aucune juridiction n'a eu à censurer une « interdiction totale » pour la simple raison qu'aucun texte n'ose aujourd'hui l'édicter. Le sens des décisions récentes est néanmoins sans ambiguïté : la Constitution tolère l'encadrement, pas l'éradication.

Vos questions fréquentes

Une commune peut-elle interdire complètement la location courte durée ?

Elle peut l'encadrer très fortement — autorisation de changement d'usage, compensation, servitude de résidence principale au PLU — mais une interdiction générale et absolue, sans exception ni proportionnalité, serait à mon sens exposée à la censure. Le Conseil d'État, le 11 juin 2026, a validé un encadrement local justement parce qu'il n'était pas total et laissait subsister des possibilités de louer.

Ma copropriété peut-elle m'interdire de louer en meublé de tourisme ?

Oui, c'est désormais possible pour les résidences secondaires. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 19 mars 2026, a jugé conformes à la Constitution les dispositions de la loi Le Meur permettant au syndicat des copropriétaires d'encadrer, voire d'interdire, ces locations. Vérifiez donc votre règlement de copropriété et les résolutions récentes d'assemblée générale avant d'investir.

Puis-je encore louer ma résidence principale en courte durée ?

En principe oui, dans la limite de 120 jours par an (article L. 324-1-1 du Code du tourisme), une commune pouvant abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure.

La loi Le Meur a-t-elle été validée par le Conseil constitutionnel ?

Sur le point qui lui était soumis, oui. Le volet copropriété de la loi du 19 novembre 2024 a été déclaré conforme à la Constitution par la décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026. Cela ne préjuge pas du sort d'autres dispositions qui n'ont pas encore été contrôlées.

En résumé

• Le droit de propriété et la liberté d'entreprendre ne sont pas absolus : le législateur peut restreindre la location courte durée au nom du droit au logement, à condition que la mesure soit proportionnée.
• Les décisions de 2026 (Conseil constitutionnel du 19 mars, Conseil d'État du 11 juin) valident l'encadrement local et en copropriété — mais précisément parce qu'il est ciblé et laisse des marges de location.
• Une interdiction générale et absolue, sans exception ni proportionnalité, cumulerait tous les motifs de censure : c'est la ligne rouge que la Constitution trace.

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