Loyer garanti en résidence services : la Cour de cassation répute non écrite la hausse automatique de 1,5 % par an

Sur la plaquette de commercialisation d'une chambre d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, la ligne est presque toujours la même : loyer garanti par bail commercial, revalorisé de 1,5 % par an. C'est souvent elle qui décide l'achat, parce que le rendement affiché est calculé sur cette progression et qu'elle rassure sur les quinze années à venir. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge qu'une telle clause est réputée non écrite.

Je suis avocat, et je suis aussi investisseur immobilier : je sais ce que représente une progression garantie de 1,5 % par an dans un plan de financement sur vingt ans. Raison de plus pour regarder ce que la Cour a jugé exactement, et ce qu'il reste possible de stipuler.

Ce que la Cour de cassation a jugé le 3 septembre 2026

L'affaire est celle d'un investisseur ordinaire en résidence services. Des bailleurs particuliers, propriétaires d'une chambre d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, l'avaient donnée à bail commercial à la société exploitante. Le bail stipulait une garantie d'augmentation nette de 1,5 % chaque année à compter de la deuxième année suivant sa prise d'effet, sans plafond et sans limitation de durée. L'exploitante a contesté la clause et demandé la restitution des majorations perçues.

La cour d'appel de Lyon lui avait donné tort, en retenant que la clause procédait de la fixation conventionnelle du prix du bail. La Cour de cassation casse cette décision, au visa des articles L. 145-15, L. 145-33, L. 145-37, L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce : une hausse forfaitaire, périodique et automatique, prévue sans limitation de durée ni plafond, ne détermine pas le loyer initial, mais organise sa révision automatique à la seule hausse. L'arrêt, rendu en formation de section et publié au Bulletin, est frappé du numéro de pourvoi 25-14.904. Décision que j'estime peu juste dans la mesure où les baux commerciaux sont imposés par les exploitants eux-mêmes aux propriétaires, qui n'ont guère le loisir de les discuter. Ne seraient-ils pas des contrats d'adhésion ?

Le fonctionnement du statut des baux commerciaux explique la solution. L'article L. 145-37 ouvre la révision du loyer à la demande de l'une ou l'autre des parties, sous les réserves des articles L. 145-38 et L. 145-39. L'article L. 145-38 limite la majoration consécutive à une révision triennale à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. L'article L. 145-39 permet la révision lorsque, par le jeu d'une clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart, en limitant alors la hausse à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Et l'article L. 145-15 répute non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec à ces dispositions.

Une progression forfaitaire perpétuelle se place en dehors de ce cadre : elle augmente le loyer sans considération de la valeur locative, sans considération de l'indice, et sans que le preneur dispose du contrepoids que la loi lui réserve. C'est ce déséquilibre, et non le pourcentage de 1,5 %, qui est sanctionné.

Ce qui reste parfaitement licite

Trois stipulations ne sont pas concernées par cette décision.

Les paliers de loyer arrêtés à la signature. Lorsque les parties conviennent dès l'origine de montants successifs, connus d'avance et applicables pendant une durée déterminée, elles fixent le prix du bail. Ce mode de fixation reste valable ; la Cour de cassation l'admet de longue date.

L'indexation sur un indice, à la condition qu'elle fonctionne dans les deux sens. Une clause d'échelle mobile indexée sur l'indice des loyers commerciaux est licite. En revanche, la clause d'indexation qui ne produit d'effet qu'en cas de variation à la hausse de l'indice est réputée non écrite : la troisième chambre civile a déjà rendu une décision en ce sens le 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169.

L'encadrement symétrique de l'indexation. Depuis le 28 mai 2026, l'article L. 145-38-1 du code de commerce autorise, par dérogation à l'article L. 112-1 du code monétaire et financier, la clause ayant pour objet ou pour effet d'encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer. La symétrie est la condition de validité, et c'est exactement ce qui manquait à la clause censurée.

Attention : la ligne de partage ne passe pas par le niveau de la hausse, mais par sa nature. Fixer un prix, même progressif, est licite. Organiser une révision automatique, unilatérale et sans terme ne l'est pas, quel que soit le pourcentage retenu.

Ce que le bailleur risque concrètement

Le premier risque est la restitution. L'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'est soumise à aucune prescription : la troisième chambre civile l'a jugé le 19 novembre 2020, pourvoi n° 19-20.405. Un exploitant peut donc soulever la nullité de la clause quinze ou vingt ans après la signature, sans qu'aucun délai lui soit opposable. La restitution des loyers indûment versés, elle, reste soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l'article 2224 du code civil : le preneur remonte au maximum cinq ans avant l'acte interruptif. Sur un loyer de 6 000 € par an majoré depuis douze ans, l'arriéré réclamable se compte en milliers d'euros, et il est exigible en une fois.

Le deuxième risque est la perte de la progression future. Le loyer revient à son niveau contractuel d'origine, augmenté de la seule indexation si le bail en comporte une valable. Dans l'affaire jugée, la Cour de cassation n'a pas fixé les restitutions : l'affaire est renvoyée devant une cour d'appel, qui aura à les liquider.

Le troisième risque est patrimonial, et c'est celui que les vendeurs de ces produits évoquent le moins. La valeur de revente d'un lot de résidence services se calcule par capitalisation du loyer servi. Un loyer amputé de sa progression garantie est une valeur de revente amputée dans la même proportion, et cette perte est immédiate.

La traduction fiscale, qui décide souvent du bilan de l'opération

Deux points méritent d'être chiffrés avant toute discussion avec l'exploitant.

Le remboursement porte sur des loyers déjà déclarés et déjà imposés. Les revenus de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, article 35, I, 5° bis du code général des impôts, et les majorations perçues ont été comprises dans les résultats des exercices antérieurs. Le traitement de la restitution, charge de l'exercice au cours duquel elle intervient ou réclamation portant sur les exercices concernés, est à arrêter avec votre expert-comptable avant de signer quoi que ce soit : la charge nette d'un accord amiable n'est pas égale à la somme brute réclamée.

L'amortissement, lui, reste protégé dans ces résidences. Depuis la loi de finances pour 2025, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value du loueur en meublé est minoré des amortissements admis en déduction, article 150 VB du code général des impôts. Cette minoration ne s'applique pas aux logements situés dans une résidence mentionnée aux articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, ni dans un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles. Le propriétaire d'une chambre d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d'un logement en résidence étudiante conserve donc son amortissement sans le voir réintégré à la revente. J'ai analysé cette réforme et ses limites dans mon article sur la fin annoncée du régime du loueur en meublé non professionnel, et les projets qui pourraient l'aggraver dans celui consacré au rapport de Courson.

C'est aujourd'hui le principal argument fiscal de ces produits, et il survit à l'arrêt du 3 septembre 2026. Le rendement, lui, est à recalculer sans la progression garantie.

Ce qu'il faut vérifier dans votre bail, et par quoi remplacer la clause

Quand un bailleur me consulte sur un lot de résidence services, la clause de loyer est le premier article que je lis. Voici ce que je vous invite à vérifier systématiquement.

• La nature de la progression. Des montants et des dates arrêtés jusqu'à un terme fixé relèvent de la fixation du prix. Une garantie de revalorisation sans plafond et sans terme est la stipulation visée par l'arrêt.
• Le sens de l'indexation. Une clause d'échelle mobile qui écarte la baisse de l'indice est réputée non écrite depuis la décision du 12 janvier 2022.
• Le cumul des deux. Beaucoup de baux de résidence services superposent une indexation annuelle et une garantie de progression forfaitaire. C'est la configuration la plus exposée, parce que la seconde fait double emploi avec la première et révèle son objet de révision déguisée.
• Les pièces. Bail d'origine, avenants, avis d'échéance, quittances, historique des indices appliqués année par année : la liquidation d'une restitution se fait sur ces documents (il faut toujours tout documenter).

La clause de remplacement est connue : une indexation sur l'indice des loyers commerciaux, encadrée dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse au sens de l'article L. 145-38-1 du code de commerce, complétée si nécessaire par des paliers déterminés sur une durée fixée. Le résultat économique est proche de la progression promise ; la différence est qu'il résiste à la contestation.

À éviter : signer l'avenant que l'exploitant proposera spontanément dans les mois qui viennent sans avoir chiffré ce qu'il pourrait par ailleurs vous réclamer au titre du passé. Un avenant qui régularise l'avenir n'éteint pas les restitutions s'il ne le prévoit pas expressément.

En tout état de cause, la portée de cette décision dépasse largement les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes : les résidences étudiantes, les résidences services seniors et les résidences de tourisme ont été commercialisées avec les mêmes clauses de revalorisation garantie. Mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.

Faites examiner la clause de loyer de votre bail de résidence services avant d'ouvrir la discussion avec l'exploitant : prendre une consultation avec le cabinet.

Vos questions fréquentes

Mon bail de résidence services prévoit une augmentation garantie de 2 % par an : est-elle concernée par l'arrêt ?

Le pourcentage n'est pas le critère. Ce que la Cour de cassation sanctionne, c'est une hausse forfaitaire, périodique et automatique, stipulée sans plafond et sans terme, qui organise une révision du loyer à la seule hausse. Une progression de 2 % par an répondant à cette description est exposée à la même sanction que celle de 1,5 % examinée le 3 septembre 2026.

L'exploitant peut-il me réclamer le remboursement des loyers déjà encaissés ?

Oui, dans la limite de cinq ans. L'action tendant à faire réputer non écrite une clause du bail n'est soumise à aucune prescription, mais la restitution des sommes indûment versées relève de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil. Le preneur ne peut donc remonter au-delà de cinq ans avant l'acte qui interrompt la prescription (voir plus haut).

Puis-je encore prévoir des paliers de loyer à la signature d'un bail commercial ?

Oui. Des paliers dont les montants et les dates sont arrêtés dès la signature, pour une durée déterminée, relèvent de la fixation conventionnelle du prix et restent licites. C'est l'absence de plafond et de terme qui change la nature de la clause et la fait entrer dans le champ de la révision d'ordre public des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.

Cette décision s'applique-t-elle à mon bail d'habitation ?

Non. L'arrêt est rendu en matière de bail commercial, sur le fondement du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Le bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 a son propre régime d'indexation, fondé sur l'indice de référence des loyers et sur la clause de révision annuelle expressément stipulée au contrat.

Le bail est-il annulé si la clause est réputée non écrite ?

Non. La sanction du réputé non écrit de l'article L. 145-15 du code de commerce est propre à la clause : elle est retirée du contrat, qui subsiste pour le reste. Le loyer redevient celui qui a été fixé à l'origine, augmenté le cas échéant de l'indexation contractuelle si elle est elle-même valable.

En résumé

La Cour de cassation répute non écrite, le 3 septembre 2026, la clause d'un bail commercial de résidence services qui garantit une augmentation forfaitaire de 1,5 % par an sans plafond ni terme : une telle stipulation ne fixe pas le prix, elle organise une révision automatique à la seule hausse et fait échec aux articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce.

Le propriétaire concerné est exposé à la restitution de cinq années de majorations, à la perte de la progression future et à la baisse de valeur de revente qui en découle. L'action de l'exploitant n'est enfermée dans aucun délai : le risque ne s'éteint pas avec le temps.

Les paliers arrêtés à la signature, l'indexation symétrique et l'encadrement de la variation de l'indice autorisé depuis le 28 mai 2026 par l'article L. 145-38-1 du code de commerce restent disponibles pour reconstruire une progression du loyer qui tienne. Les chiffres, références et textes cités s'entendent au jour de la publication de cet article.