Fin de l'encadrement des loyers : que va-t-il se passer au Sénat le 21 octobre 2026

Le 21 octobre 2026, le Sénat examinera en séance publique le texte qui décidera de l'avenir de l'encadrement des loyers. Cinq semaines plus tard, le 25 novembre 2026, l'expérimentation instituée par l'article 140 de la loi ELAN arrive à son terme.

J'ai déjà exposé la mécanique du dispositif et son articulation avec le plafonnement des loyers à la relocation dans mon article sur la relocation en zone tendue. Ce qui suit porte sur ce qui a changé depuis : un calendrier parlementaire désormais fixé, une évaluation officielle passée inaperçue, et un baromètre qui va servir d'argument.

Le calendrier est arrêté, le contenu ne l'est pas

La proposition de loi pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, est inscrite à l'ordre du jour du Sénat le mercredi 21 octobre 2026, après examen en commission des affaires économiques.

En l'état du texte transmis, ce n'est pas une prorogation, c'est une pérennisation. L'article 1er supprime les mots « À titre expérimental et pour une durée de huit ans » et ouvre le dispositif aux communes classées dans les zones géographiques mentionnées au I de l'article 232 du code général des impôts. Le texte plafonnerait le complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré, l'interdirait pour une surface habitable égale ou inférieure à 14 mètres carrés, porterait l'amende administrative à 10 000 € et 30 000 €, et supprimerait le délai de trois mois dont dispose aujourd'hui le locataire pour contester le complément. Ce texte n'a pas été définitivement adopté à la date de publication de cet article.

L'intention du Gouvernement est différente. Dans un entretien paru le 23 juin 2026, le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun a indiqué vouloir prolonger pour deux ans les expérimentations déjà engagées, sans ajouter de nouvelles communes, en amendant précisément cette proposition de loi. Aucun amendement en ce sens n'est publié à ce jour, les délais de dépôt n'étant pas ouverts.

Attention : trois hypothèses restent ouvertes, et elles n'ont pas les mêmes conséquences pour vous. La pérennisation avec extension, qui figure dans le texte transmis. La prorogation de deux ans à périmètre constant, annoncée par le ministre. Et l'extinction pure et simple, si le Sénat ne vote pas ou si la navette n'aboutit pas avant le 25 novembre 2026. Construire une stratégie sur une de ces hypothèses est un pari.

L'évaluation commandée par le Gouvernement dit l'inverse de ce que demandent les villes

L'article 140 imposait au Gouvernement de remettre au Parlement un rapport d'évaluation six mois avant le terme. La mission a été confiée aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, et leurs résultats ont été publiés dans la note n° 125 de l'Institut des politiques publiques, en mai 2026. Elle a très peu circulé, et elle est pourtant le document le plus important du dossier.

Ils mesurent une modération des loyers de 2 à 4 %, atteignant 5 % en fin de période, et un transfert d'environ 612 millions d'euros par an vers les locataires, dont 181 millions supportés par l'État et par la Sécurité sociale par la baisse des prélèvements fiscaux et sociaux. Ils qualifient l'effet redistributif de très hétérogène et globalement peu ciblé vers les ménages les plus modestes, et recommandent une utilisation circonscrite de l'encadrement des loyers, dans l'espace et dans le temps.

Un dispositif présenté comme protecteur des locataires les plus fragiles coûte donc environ 181 millions d'euros par an au contribuable, pour un bénéfice dont les auteurs de l'évaluation commandée par le Gouvernement disent eux-mêmes qu'il n'atteint pas prioritairement ceux qu'il est censé aider. Pérenniser et étendre un mécanisme dont l'évaluation officielle recommande exactement l'inverse me paraît difficilement défendable, et j'ai expliqué ailleurs pourquoi je me réjouis de cette extinction programmée.

Onze villes, dont Paris, Lyon, Lille, Montpellier, Grenoble et Bayonne, ont demandé le 11 septembre 2026 non seulement la pérennisation mais un renforcement des sanctions. Elles ne citent pas cette évaluation.

Le baromètre du 3 septembre, et l'usage qui va en être fait

La Fondation pour le Logement des Défavorisés a publié le 3 septembre 2026 la sixième édition de son baromètre de l'encadrement des loyers. Sur plus de 10 000 annonces analysées entre août 2025 et août 2026, 37 % dépassent les plafonds, soit 5 points de plus qu'en 2025 et 9 points de plus qu'en 2024. Paris passe de 31 % à 46 % en un an. Les écarts entre territoires sont considérables : 61 % à Plaine Commune, 43 % à Grenoble, 36 % à Est Ensemble, 30 % au Pays basque, 26 % à Lyon-Villeurbanne, 25 % à Lille, 17 % à Bordeaux, 12 % à Montpellier. Le dépassement mensuel moyen recule en revanche nettement, à 159 € contre environ 190 € un an plus tôt.

Deux réserves de méthode s'imposent. L'échantillon est constitué par les annonces consultées par des internautes ayant volontairement installé une extension de navigateur : il n'est pas tiré au sort. Et la Fondation est une partie prenante du débat sur la pérennisation. Cela ne rend pas les chiffres faux, cela invite à les lire pour ce qu'ils sont : une mesure du non-respect déclaré des plafonds, pas une statistique publique. La Fédération nationale de l'immobilier a répondu, par la voix de son président Loïc Cantin le 5 septembre 2026, que les pratiques contraires à la loi devaient être sanctionnées mais que le dispositif ne constituait pas une réponse structurelle à la crise du logement.

Ce que le bailleur doit en retenir est plus simple : ce chiffre de 37 % sera cité en commission des affaires économiques et en séance publique le 21 octobre. Les contrôles ne vont pas diminuer dans les semaines qui restent, d'autant que le pouvoir de sanction peut désormais être délégué par le préfet aux intercommunalités, et que la Ville de Paris en bénéficie depuis le 1er janvier 2023.

Un point de jurisprudence, pour compléter le tableau. La Cour de cassation a rejeté, par deux arrêts du 4 décembre 2025 (troisième chambre civile, n° 24-17.930 et n° 24-15.589), les pourvois de locataires qui contestaient des compléments de loyer, dans deux affaires portant l'une sur un studio lumineux et calme situé à un étage élevé desservi par un ascenseur, l'autre sur une vue dégagée sur un monument historique depuis un étage élevé. Elle laisse aux juges du fond l'appréciation des caractéristiques invoquées. Un complément de loyer correctement justifié tient donc devant le juge.

À éviter : justifier un complément par des caractéristiques du quartier. La proximité des transports, des commerces ou d'une école est, par construction, déjà intégrée au loyer de référence du secteur géographique. Ce qui tient, ce sont des caractéristiques propres au logement lui-même, décrites précisément et documentées : photographies datées, plan, annonces comparables du même secteur conservées à la date de la signature (il faut toujours tout documenter).

L'après-25 novembre n'est réglé par aucun texte

Aucune autorité, ni le ministère chargé du logement, ni la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement, ni l'Agence nationale pour l'information sur le logement, ne s'est prononcée publiquement sur ce qu'il advient des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence au terme de l'expérimentation, ni sur le sort des baux signés avant cette date et encore en cours. À ma connaissance, et après recherche, aucune position officielle n'existe sur ce point.

C'est très important et j'insiste : les commentaires qui affirment que les baux en cours resteraient plafonnés, comme ceux qui annoncent une libération immédiate des loyers au lendemain du terme, ne reposent sur aucun texte officiel et sont juste des prédictions. Il reste d'ailleurs une incertitude sur le jour même du terme : la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement retient le 24 novembre 2026, quand l'Agence nationale pour l'information sur le logement et la mission d'évaluation de l'Assemblée nationale retiennent le 25.

Ce que je vous invite à vérifier systématiquement

Pour toute signature d'ici la fin de l'année dans un territoire encadré, trois vérifications, et elles ne dépendent d'aucun vote.

• L'arrêté préfectoral applicable à la date de signature, et non celui de l'année précédente, ainsi que le périmètre exact de votre commune : notre carte de la réglementation ville par ville permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune.
• Les mentions du loyer de référence et du loyer de référence majoré dans le contrat et dans l'annonce, dont l'omission est sanctionnée pour elle-même, indépendamment du montant du loyer.
• La justification du complément de loyer, annexée au bail, datée et chiffrée, plutôt que reconstituée trois ans plus tard devant une commission de conciliation.

Et si votre relocation intervient après le 1er octobre 2026, elle doit en outre respecter les nouveaux contrats types de location issus du décret du 6 juillet 2026.

Vos questions fréquentes

Que se passe-t-il si rien n'est voté avant le 25 novembre 2026 ?

Aucune autorité ne l'a dit publiquement. Ni le ministère chargé du logement, ni la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement, ni l'Agence nationale pour l'information sur le logement ne se sont prononcés sur la caducité des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, ni sur le sort des baux signés avant le terme et encore en cours.

Le Sénat va-t-il proroger l'expérimentation de deux ans ?

Ce n'est pas ce que prévoit le texte qui lui a été transmis. La proposition de loi adoptée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 pérennise le dispositif et l'étend à de nouvelles communes. La prorogation de deux ans sans nouveaux territoires est une intention exprimée par le ministre de la Ville et du Logement dans un entretien du 23 juin 2026, qui suppose un amendement. Aucun n'est publié à la date de publication de cet article.

Dois-je attendre le vote pour signer un bail en zone encadrée ?

Non, et ce serait risqué. Le dispositif s'applique intégralement jusqu'à son terme : loyer de référence majoré, mentions obligatoires au bail et dans l'annonce, complément de loyer justifié. Un dépassement expose à une mise en demeure préfectorale, à la restitution du trop-perçu et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Le complément de loyer est-il devenu plus difficile à défendre ?

Pas d'après la jurisprudence récente. La Cour de cassation a rejeté, par deux arrêts du 4 décembre 2025 (troisième chambre civile, n° 24-17.930 et n° 24-15.589), les pourvois de locataires qui contestaient des compléments de loyer, et laisse aux juges du fond l'appréciation des caractéristiques invoquées. La charge de la preuve reste sur le bailleur : ce sont des caractéristiques propres au logement, documentées, qui tiennent, pas des atouts de quartier déjà intégrés au loyer de référence (voir plus haut).

En résumé

• Le Sénat examine le 21 octobre 2026 en séance publique, après examen en commission des affaires économiques, un texte qui pérennise et étend l'encadrement des loyers, alors que le Gouvernement annonce vouloir seulement le proroger deux ans à périmètre constant. Rien n'est arbitré, et l'expérimentation prend fin le 25 novembre 2026.
• L'évaluation commandée par le Gouvernement et publiée en mai 2026 mesure une modération de loyer de 2 à 4 % pour environ 612 millions d'euros par an, dont 181 millions à la charge de l'État et de la Sécurité sociale, avec un effet peu ciblé sur les ménages modestes, et recommande un usage circonscrit du dispositif.
• D'ici le terme, le dispositif s'applique intégralement et les contrôles s'intensifient : signez vos baux comme si le dispositif était appelé à durer, documentez chaque complément de loyer, et ne pariez pas sur l'extinction.

Mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.

Le vote du 21 octobre et l'échéance du 25 novembre 2026 changeront la donne pour les bailleurs des neuf territoires concernés. Restez à jour chaque semaine avec Le Droit d'Investir.