Prélèvements sociaux 2026 : pourquoi le meublé est-il plus taxé que le nu ?

Votre avis d'impôt 2026 comporte parfois deux lignes de prélèvements sociaux qui ne portent pas le même taux. Si vous louez un appartement nu et un studio meublé, le premier est taxé à 17,2 % et le second à 18,6 %. Le solde est prélevé à partir du 25 septembre 2026, en une fois jusqu'à 300 €, en quatre échéances au-delà, jusqu'au 28 décembre 2026.

On pourrait penser que cet écart vient d'une différence de nature entre les deux loyers. Et c'est exact, cela vient d'une volonté du législateur de pénaliser le meublé.

Ce que l'article 12 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a modifié

L'article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 porte la contribution sociale généralisée sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Le total des prélèvements sociaux passe donc de 17,2 % à 18,6 %, en additionnant la contribution sociale généralisée à 10,6 %, la contribution pour le remboursement de la dette sociale à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %.

Le législateur n'a pas généralisé la hausse. Il a dressé une liste limitative de revenus qui restent à 9,2 % de contribution sociale généralisée, soit 17,2 % au total : les revenus fonciers de la location nue, les plus-values immobilières des particuliers, les produits de l'assurance-vie et des bons de capitalisation, les plans et comptes d'épargne logement et les plans d'épargne populaire, ainsi que les plus-values professionnelles à long terme.

La location meublée n'y figure pas. Ses revenus ne sont pas des revenus fonciers : ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, par l'effet de l'article 35, I, 5° bis du code général des impôts. Ce classement, qui fait par ailleurs tout l'intérêt du meublé puisqu'il ouvre l'amortissement, est aussi ce qui le prive ici du taux réduit.

L'administration fiscale l'indique clairement sur sa page consacrée aux prélèvements sociaux des locations, mise à jour le 17 juillet 2026 : location nue 17,2 %, location meublée 18,6 %.

Attention : la hausse ne commence pas en 2026. Pour les revenus du patrimoine, elle s'applique à compter des revenus de 2025, déclarés au printemps 2026. Pour les produits de placement, elle prend effet au 1er janvier 2026. Le supplément que vous découvrez cette année porte donc sur une année de location déjà écoulée, pendant laquelle aucun arbitrage n'était possible.

La fraction déductible de la CSG reste inchangée

L'écart brut est simple à mesurer. Sur 20 000 € de résultat imposable en location meublée, 1,4 point représente 280 € de prélèvements supplémentaires par an, à situation inchangée.

Le second effet est moins visible et je vous invite à le regarder de près. La fraction déductible de la contribution sociale généralisée reste fixée à 6,8 %. Elle n'a pas suivi la hausse. Avant la réforme, sur 9,2 points de contribution, 6,8 points venaient en déduction de votre revenu global l'année suivante et 2,4 points restaient à votre charge définitive. Désormais, sur 10,6 points, ce sont 3,8 points qui restent définitivement à votre charge.

Ce supplément de 1,4 point est donc intégralement non déductible. Pour un bailleur imposé dans une tranche élevée, le coût réel de la mesure est supérieur à ce que la seule lecture des taux laisse penser. Le diable est toujours dans les détails, c'est pareil pour les hausses de taxes et d'impôts cachées.

Devez-vous pour autant changer de mode de location ?

Je ne crois pas qu'un écart de 1,4 point nécessite à lui seul un arbitrage patrimonial. L'amortissement du bien et du mobilier reste, au régime réel, le mécanisme qui neutralise le plus efficacement le résultat imposable en location meublée, et un résultat neutralisé ne supporte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux, quel que soit leur taux.

Ce qui me paraît devoir être pris au sérieux, c'est l'accumulation. La hausse des prélèvements sociaux s'ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, qui a durci la sortie. Elle s'ajoute au débat parlementaire ouvert sur l'amortissement lui-même, que j'ai analysé dans mon article consacré au rapport de Courson et, plus largement, dans celui qui examine ce que les réformes changent vraiment au statut de loueur en meublé.

Prise isolément, chacune de ces mesures reste supportable. Prises ensemble, elles dessinent une orientation constante : le meublé perd progressivement les avantages différentiels qui justifiaient la contrainte de gestion supplémentaire qu'il impose.

À éviter : changer de régime dans l'urgence au vu d'un seul avis d'impôt. Le passage du meublé au nu entraîne la cessation de l'activité de location meublée, avec ses conséquences propres sur les amortissements pratiqués et sur l'imposition de l'année de changement. Une décision de cette portée se prépare avec le chiffrage complet, pas à la lecture d'une ligne. D'ailleurs, on ne modifie pas comme on veut le bail d'un locataire déjà en place, comme je l'ai expliqué juridiquement dans un des épisodes du Droit d'Investir.

Le loueur en meublé professionnel n'est pas concerné par ces 18,6 %

La distinction a une conséquence pratique immédiate. Les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine ne s'appliquent qu'au loueur non professionnel. Le loueur en meublé professionnel, au sens de l'article 155, IV du code général des impôts, relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants, assises sur son résultat.

Pour rappel, le statut professionnel suppose deux conditions cumulatives : des recettes annuelles de l'activité supérieures à 23 000 € pour l'ensemble du foyer fiscal, et des recettes supérieures aux autres revenus d'activité de ce foyer. Les cotisations correspondantes sont d'un niveau très supérieur à 18,6 %, avec en contrepartie l'ouverture de droits sociaux et, sous conditions, l'imputation des déficits sur le revenu global. J'ai consacré un article aux pièges de ce statut.

Une réserve utile pour les meublés de tourisme : l'affiliation au régime des travailleurs indépendants obéit à ses propres critères, distincts de la définition fiscale du loueur professionnel, et l'URSSAF a mené en 2026 une campagne de régularisation auprès de loueurs dépassant 23 000 € de recettes, à partir des données transmises par les plateformes. Si vous êtes proche de ce seuil, ce point a besoin d'être bien compris par ceux qui louent en courte durée : la qualification sociale et la qualification fiscale ne se confondent pas.

Voici ce que je vous invite à vérifier systématiquement

Vérifiez d'abord le taux effectivement appliqué sur votre avis 2026, ligne par ligne, en séparant vos revenus fonciers de vos bénéfices industriels et commerciaux. Une erreur de ventilation entre les deux catégories produit mécaniquement un taux erroné.

Vérifiez ensuite la base de calcul. Les prélèvements sociaux portent sur le résultat imposable : recettes diminuées de l'abattement forfaitaire au micro-BIC, résultat détaillé au régime réel. L'abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € de recettes pour un meublé classé, et de 30 % dans la limite de 15 000 € pour un meublé non classé, seuils applicables de 2026 à 2028, réduit donc aussi l'assiette sociale.

Vérifiez enfin, si une vente est envisagée, la chronologie de votre opération. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %, mais l'assiette a changé depuis le 15 février 2025 par la réintégration des amortissements. Conservez la totalité des justificatifs de travaux, des tableaux d'amortissement et des déclarations antérieures (il faut toujours tout documenter). Vous pouvez faire une estimation de la plus-value avec mon simulateur.

Quand un bailleur me consulte sur un arbitrage de ce type, la question utile n'est jamais le taux de l'année en cours : c'est la fiscalité aux quatre étapes de la vie du bien, à l'achat, pendant la location, à la revente et à la transmission. Un régime qui fait gagner 1,4 point aujourd'hui et qui coûte à la sortie n'est pas un bon régime.

Vos questions fréquentes

Mes loyers de location nue sont-ils concernés par la hausse de la CSG ?

Non. Les revenus fonciers issus d'une location nue restent soumis à une contribution sociale généralisée de 9,2 %, soit 17,2 % de prélèvements sociaux au total. Ils figurent parmi les revenus expressément préservés de la hausse. L'administration fiscale le confirme sur sa propre page consacrée aux prélèvements sociaux des locations, mise à jour le 17 juillet 2026.

À partir de quels revenus le taux de 18,6 % s'applique-t-il à ma location meublée ?

À compter des revenus de 2025, déclarés au printemps 2026. La brochure pratique de l'impôt sur le revenu 2026 indique que la hausse s'applique aux revenus du patrimoine dès 2025, et au 1er janvier 2026 pour les produits de placement.

Le taux de 18,6 % s'applique-t-il aussi si je suis au micro-BIC ?

Oui. Les prélèvements sociaux portent sur le résultat imposable, c'est-à-dire sur les recettes diminuées de l'abattement forfaitaire au micro-BIC, ou du résultat détaillé au régime réel. Le régime déclaratif change la base de calcul, pas le taux applicable à la location meublée non professionnelle.

Suis-je concerné par ces 18,6 % si je suis loueur en meublé professionnel ?

Non, mais ça coûte encore plus cher, en fonction du régime social choisi ou subi. Le loueur en meublé professionnel relève des cotisations sociales des travailleurs indépendants, assises sur son résultat, et non des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Le niveau global de ces cotisations est très supérieur à 18,6 % (voir plus haut).

La hausse s'applique-t-elle à la plus-value réalisée lors de la vente de mon bien ?

Non. Les plus-values immobilières des particuliers restent soumises à 17,2 %, y compris lorsque le bien était loué meublé. En revanche, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l'assiette taxée à ce taux.

En résumé

La location nue conserve 17,2 % de prélèvements sociaux, la location meublée non professionnelle supporte 18,6 % depuis les revenus de 2025 : l'écart tient au classement des loyers meublés en bénéfices industriels et commerciaux.

Le supplément de 1,4 point est intégralement non déductible, la fraction déductible de la contribution sociale généralisée restant fixée à 6,8 %, ce qui rend le coût réel supérieur à la lecture brute des taux.

Les chiffres, taux et seuils cités s'entendent au jour de la publication de cet article. Mon travail consiste notamment à vous permettre de mettre en place la bonne stratégie de location nue ou meublée, via mes RDV de conseil.

Un arbitrage entre location nue et location meublée, un changement de régime ou une cession se chiffrent avant d'être décidés : prenez une consultation avec le cabinet.