SCI et meublé de tourisme au Pays basque : ce que le Conseil d'État a réellement jugé le 11 juin 2026

Vous détenez un appartement à Biarritz dans une société civile immobilière, vous le louez neuf mois à un étudiant et trois mois l'été à une clientèle de vacanciers. Le 11 juin 2026, le Conseil d'État a jugé qu'un règlement pouvait réserver ce régime d'autorisation temporaire aux seules personnes physiques. Faut-il en conclure que votre société en est exclue ? Non, et la réponse tient à une date.

Ce qui a été décidé, et sur quel texte

La décision est celle des 5ème et 6ème chambres réunies du Conseil d'État, du 11 juin 2026, numéros 504736, 504737, 504743 et 504754, mentionnée dans les tables du recueil Lebon. Elle porte sur les délibérations du conseil communautaire de la communauté d'agglomération du Pays basque instituant la réglementation des changements d'usage et l'obligation de compensation, contestées par la Fédération nationale de l'immobilier et par l'Union des loueurs de meublés de tourisme du Pays basque.

Sur le point qui nous occupe, la cour administrative d'appel de Bordeaux avait annulé le règlement en tant qu'il réservait aux seules personnes physiques le régime d'autorisation temporaire applicable aux locations dites de forme mixte, celles destinées à un étudiant pendant au moins neuf mois puis à des touristes pendant l'été. Le motif retenu par la cour était l'atteinte au principe d'égalité.

Le Conseil d'État casse cette annulation, et son motif est court : le législateur avait lui-même « réservé aux seules personnes physiques le régime d'autorisation temporaire de changement d'usage », de sorte que l'établissement public s'était borné à reprendre la limitation posée par la loi. En reprochant à la collectivité une différence de traitement voulue par le législateur, la cour a commis une erreur de droit.

Attention : cette solution est rendue sur le fondement de l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable à la date des délibérations attaquées, soit 2022. La décision relève elle-même que la loi du 19 novembre 2024 a modifié ces dispositions pour en étendre le bénéfice « à une personne physique ou à une personne morale ».

Le texte applicable aujourd'hui ne contient plus l'exclusion

L'article L. 631-7-1 A, dans sa rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024, issue de l'article 5 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dispose désormais :

Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Une société civile immobilière est une personne morale. Le fondement légal de son exclusion a donc disparu du texte, et ce depuis près de deux ans à la date de cet article.

Reste une question que la décision ne tranche pas, parce qu'elle ne lui était pas posée : une délibération adoptée après le 21 novembre 2024 peut-elle encore réserver le régime aux personnes physiques ? Le raisonnement de la cour administrative d'appel de Bordeaux n'a été censuré que parce que la limitation était dans la loi. Cette justification ayant disparu, la même critique tirée du principe d'égalité me paraît retrouver toute sa force contre une délibération récente qui maintiendrait l'exclusion. Ce n'est pas du droit positif, c'est mon appréciation, et on verra ce qu'elle vaut en fonction d'un prochain contentieux. J'ajoute que l'affaire a été renvoyée devant la cour administrative d'appel de Bordeaux après cassation : elle n'est pas définitivement jugée.

Ce que les professionnels ont perdu, et qui compte davantage

Cela dit, les pourvois des professionnels sont rejetés, et c'est cela qui structure le marché.

Le Conseil d'État admet qu'une réglementation soumettant à autorisation préalable le changement d'usage, assortie le cas échéant d'une obligation de compensation, est justifiée par une raison impérieuse d'intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Il juge le dispositif proportionné, en relevant notamment le maintien des 120 jours par an pour la résidence principale, la limitation de la compensation aux 24 communes les plus concernées, l'exemption des locations de forme mixte, et la possibilité de satisfaire à la compensation soit par la transformation en habitation d'un local ayant un autre usage, soit par l'achat de droits dits de commercialité.

Autrement dit : l'architecture du règlement basque tient. Ceux qui attendaient de ce contentieux l'effondrement du dispositif ont leur réponse, et ce n'est pas celle qu'ils attendaient. J'avais déjà exposé pourquoi une prohibition générale poserait un problème de constitutionnalité, dans un article consacré à cette question : une réglementation proportionnée, elle, résiste, et c'est exactement ce que le Conseil d'État vient de confirmer.

Ce que votre société civile doit vérifier avant de déposer une demande

Le régime dépend d'une décision de la commune concernée, jamais d'une règle nationale uniforme. La carte de la réglementation ville par ville du Droit d'Investir, à l'adresse https://ia.ledroitdinvestir.com/reglementation, permet d'obtenir ces renseignements désormais indispensables en tapant simplement le nom de votre commune.

Pour le Pays basque, l'agglomération indique que 24 communes sont concernées, parmi lesquelles Bayonne, Anglet, Biarritz, Bidart, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure, Urrugne et Hendaye, et que la compensation est exigée depuis le 1er mars 2023 : elle suppose la transformation en logement d'un local n'ayant pas cet usage, de surface au moins équivalente et situé dans la même commune, ou l'achat de droits de commercialité. Le régime de la location mixte est présenté comme une dérogation à la compensation, avec un minimum de neuf mois de location étudiante, jusqu'à trois mois en meublé de tourisme, et une autorisation renouvelée chaque année.

Quatre contrôles s'imposent ensuite, et ils valent partout, pas seulement au Pays basque.

1. La rédaction en vigueur dans la délibération de la commune concernée. C'est elle qui fixe les conditions de délivrance et qui ouvre, ou non, le dispositif aux personnes morales. Demandez la version applicable au service instructeur, par écrit.
2. Le diagnostic de performance énergétique. L'article L. 631-10 du code de la construction et de l'habitation subordonne l'autorisation, qu'elle soit permanente ou temporaire, à la présentation d'un diagnostic classé entre A et E, et entre A et D à compter du 1er janvier 2034. Un logement classé F ou G ne peut pas obtenir l'autorisation. J'ai traité cette contrainte à propos de la loi du 19 novembre 2024.
3. Le règlement de copropriété. L'autorisation ne peut être demandée que si le changement d'usage est conforme à ses stipulations, et le demandeur doit l'attester par une déclaration sur l'honneur. Une déclaration inexacte se retrouvera contre vous.
4. Les quotas éventuels. La délibération peut fixer un nombre maximal d'autorisations temporaires ou une part maximale de locaux concernés, par zones, avec une procédure de sélection entre les candidats et des autorisations d'une durée identique, inférieure à cinq ans.

À éviter : louer en meublé de tourisme dans une commune réglementée en comptant sur la discrétion. L'amende civile de l'article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation atteint 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire, et le juge ordonne le retour du local à l'usage d'habitation sous astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile. L'article L. 651-2-1, créé par la même loi du 19 novembre 2024, expose au même plafond de 100 000 € celui qui prête son concours à l'infraction par une activité d'entremise, ce qui concerne directement votre conciergerie ou votre mandataire. Respectez la loi !

Le coût fiscal du régime mixte pour une société civile

C'est la partie que l'on oublie parfois de regarder avant de déposer la demande d'autorisation, et c'est pourtant celle qui décide de la rentabilité.

Une société civile n'est fiscalement transparente, au sens de l'article 8 du code général des impôts, qu'autant qu'elle ne se livre pas à des opérations visées aux articles 34 et 35. Or l'article 35, I, 5° bis range dans les bénéfices industriels et commerciaux les revenus des personnes qui donnent en location, directement ou indirectement, des locaux d'habitation meublés. Et ce classement entraîne, par le jeu de l'article 206, 2 du même code, l'assujettissement de la société civile à l'impôt sur les sociétés.

Le point a besoin d'être bien compris par ceux qui envisagent la formule mixte : le bail étudiant de neuf mois de l'article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989 est un bail de logement meublé, et les trois mois d'été le sont aussi. Une société civile qui pratique cette formule fait donc de la location meublée toute l'année, avec la conséquence fiscale qui s'y attache.

Deux précisions, parce que beaucoup de sites présentent encore ce passage comme définitif, ce qui est faux. L'option pour l'impôt sur les sociétés peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, en application de l'article 239, 1 du code général des impôts. Et lorsque l'assujettissement résulte non d'une option mais de l'exercice d'une activité de location meublée, l'arrêt de cette location fait en principe repasser la société à l'impôt sur le revenu ; ce second point est plus discuté et je le donne sous toutes réserves, une consultation s'impose.

Reste que l'impôt sur les sociétés n'est pas nécessairement un mauvais choix pour un bien qui supporte des travaux et un emprunt : l'amortissement du bien y est déductible du résultat et le résultat n'est imposé chez l'associé qu'à la distribution. C'est un arbitrage à faire en amont, pas à subir. Les structures voisines ont chacune leurs limites, et j'ai analysé celles de la société à responsabilité limitée de famille dans un autre article.

En tout état de cause, si le changement d'usage reste impossible, la location nue de longue durée conserve la transparence fiscale de l'article 8, et le bail mobilité offre une voie intermédiaire pour une occupation temporaire : j'en ai détaillé les conditions d'emploi. L'article L. 631-7 range d'ailleurs expressément les locaux loués sous bail mobilité parmi les locaux à usage d'habitation, donc hors du champ du changement d'usage (mais attention, c'est de la location meublée).

Vos questions fréquentes

Ma société civile immobilière peut-elle demander une autorisation temporaire de changement d'usage aujourd'hui ?

Le texte ne s'y oppose plus. Depuis le 21 novembre 2024, l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation permet le régime d'autorisation temporaire « à une personne physique ou à une personne morale ». Encore faut-il que la délibération de la commune concernée ouvre effectivement le dispositif aux personnes morales : c'est elle qui fixe les conditions de délivrance, et c'est donc elle qu'il faut lire avant de déposer une demande.

Le Conseil d'État a-t-il jugé que les sociétés civiles immobilières sont exclues du dispositif ?

Non. Les mots « société civile immobilière » ne figurent pas dans la décision, qui raisonne sur les personnes morales. Et le Conseil d'État s'est prononcé sur l'article L. 631-7-1 A dans sa version applicable aux délibérations de 2022, en relevant lui-même que la loi du 19 novembre 2024 a depuis étendu le bénéfice du régime aux personnes morales (voir plus haut).

Que risque ma société si elle loue en meublé de tourisme sans autorisation de changement d'usage ?

Une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local irrégulièrement transformé, prononcée par le président du tribunal judiciaire, puis une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour et par mètre carré utile jusqu'au retour du local à l'usage d'habitation. Ce sont les articles L. 651-2 et L. 651-2-1 du code de la construction et de l'habitation, ce dernier visant aussi l'intermédiaire qui prête son concours (un agent immobilier ou une conciergerie par exemple).

Pratiquer la location mixte étudiant puis touriste change-t-il le régime fiscal de ma société civile ?

Oui, et c'est le point à examiner avant la demande d'autorisation. L'article 35, I, 5° bis du code général des impôts range les revenus de la location meublée dans les bénéfices industriels et commerciaux, ce qui entraîne l'assujettissement de la société civile à l'impôt sur les sociétés par le jeu de l'article 206, 2 du même code. Ce passage n'est pas forcément définitif, mais il se prépare.

En résumé

• Le Conseil d'État n'a pas exclu les personnes morales du régime d'autorisation temporaire : il a jugé qu'en 2022 la loi elle-même le réservait aux personnes physiques, et la loi du 19 novembre 2024 l'a depuis ouvert aux personnes morales.
• Ce qui est validé, et durable, c'est le règlement basque lui-même : autorisation préalable, compensation dans 24 communes, droits de commercialité, exemption des locations de forme mixte. Les pourvois des professionnels ont été rejetés sur tout le reste.
• Avant toute demande, trois vérifications commandent le résultat : la rédaction en vigueur dans la délibération de la commune concernée, un diagnostic de performance énergétique classé entre A et E, et la conformité au règlement de copropriété. Et pour une société civile, l'assujettissement à l'impôt sur les sociétés se prépare avant, jamais après.

Ne plaidant plus depuis 2019, mon travail consiste à éviter le contentieux, et ce grâce à la rédaction de clauses spécifiques de nature à garantir au mieux vos droits en tant que propriétaire.